경매 권리분석의 기초이론 5편

경매 권리분석의 기초이론 5편

경매 권리분석의 기초이론 중 유치권과 권리분석에는 해당되지 않으나 경매 시 참고해야 할 무잉여 경매, 배당순위, 배당방법 및 예상 입찰가 산정에 관한 사항을 설명하고자 합니다.

B. 유치권

   유치권이란 남의 물건을 점유한 사람이 그 점유물로 인해 발생한 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다. 예를 들어 카센터에서 자동차를 수리하고 수리비를 줄 때까지 돌려 주지 않아도 되는 권리가 있다는 것을 뜻합니다.

부동산 유치권은 신축건물의 사례가 대부분인데 건축업자가 건물을 신축하고 그 대금을 받지 못해 건물을 점유, 유치하고 있는 경우 이 건물을 낙찰 받은 낙찰자는 유치권을 명도하기 위해 공사대금을 지급해야 합니다. 

특히, 이 같은 유치권은 등기부상은 물론 매각물건명세서에도 나와 있지 않으므로 신축다세대 및 다가구건물의 경매에 참여하고자 하는 응찰차는 사전에 현장조치를 반드시 한 후 경매에 응찰하여야 합니다.

1. 유치권의 성립요건

  (1) 유치권의 목적물

     유치권의 목적물은 물건(동산 + 부동산)과 유가증권입니다. 부동산유치권인 경우에도 등기를 필요로 하지 않고, 유가증권을 목적으로 하는 경우에는 배서를 필요로 하지 않습니다.

   (2) 채권 목적물 사이에 견련관계가 존재할 것

      채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 한다.(제320조 1항)

• 물적물에 관하여 생긴 것의 의미 : 이는 목적물이 원인이 되어 채권이 발생한 경우를 말하는 것입니다. 목적물과 채권 사이에 견련관계가 인정되는 경우로는 목적물에 지출한 필요비 · 유익비의 상환청구권, 타인의 동물로부터 공격을 받아 피해를 입은 경우의 손해배상청구권, 유가증권의 유상수치로 인하여 생긴 보수청구권, 수치인이 임차물의 하자로부터 하자로부터 받은 손해의 손해배상청구권, 물건의 수선 대금, 운송물의 운임 등이 있습니다. 그러나, 손해의 발생이 물적물에서 생긴 것이 아니라 양도인, 임대인의 배신행위가 그 원인을 제공한 것이 채무불이행의 경우에는  그 손해배상청구권을 담보하기 위해 목적물을 유치할 수 없습니다. 예를 들어 부동산의 이중매매에서 목적물을 인도받은 제1매수인은 매도인에 대한 채무불이행에 기한 손해배상청구권을 가지고 등기를 이전받은 제2매수인에게 유치권을 주장할 수 없습니다.

 

C. 무잉여  경매

• 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 합니다.
• 압류채권자가 제 1 항의 통지를 받은 날로부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면 법원은 경매를 취소하여야 합니다.
• 제2항의 취소결정에 대하여는 즉시 항고를 할 수 있습니다.

D. 배당순위

  1. 영순위 : 경매비용

  2. 1순위 

• 소액임차보증금
• 근로기준법상 임금(최종 3개월 급여)
• 3년 퇴직급여

  3. 2순위 : 당해세(재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세)

  4. 3순위

• 담보물권(전세권, 저당권, 담보가등기)
• 확정일자 임차인, 당해세 이외의 국세, 지방세

  5. 4순위

• 일반채권(압류, 가압류)
• 확정일자 없는 임차인
• 경매개시 이후의 근저당권자, 가압류권자(반드시 배당요구하여야 함)
• 남은 근로 채권
• 기타 공과금(건강보험료, 산재보험료, 국민연금)

  D. 배당방법

   1. 일반배당 : 선순위 가압류가 없거나, 가압류까지 배당 안되었을 경우

• 최우선 배당 → 소액임차인
• 순위배당 → 물권 접수순
• 일반특별배당은 소액배당이 총 배당액에 1/2에 미달되고 1차기준으로 배당 못 받은 임차인이 존재하면 2차 기준으로 못 받은 배당액을 안분 계산합니다.

  2. 특수배당 : 선순위 가압류가 있거나 가압류까지 배당되는 경우

• 최우선 순위 배당
• 안분배당(비율로 결정)
• 흡수배당(선순위 물권이 충족할 때까지 후순위 물권의 금액 흡수)
• 순환배당(세금이 가압류를 흡수함)

E. 예상 입찰가 산정

  ○. 기대수익률과 예상 입찰가의 상관관계

      경매 투자를 통해 6개월에 10% 선의 수익을 기대하고 입차에 참여한다면 대부분 경매사고는 발생하지 않습니다. 기대수익률이 지나치게 높아 예상 입찰가를 낮게 기입하면 낙찰받을 확률이 낮고, 기대수익률이 낮아 예상 입찰가를 높게 기입하면 경매를 통해 부동산 취득의 실익이 줄어듭니다.  즉, 본인이 경매 투자를 통해 얻고자 하는 이익에 따라 예상 입찰가가 결정되는 것입니다.

[ 예상입찰가 = 현 시세 - 제반 비용 - 기대수익금액}

예상 입찰가를 산정하는데 두 가지 변수가 있습니다. 바로 시세와 기대수익금입니다. 정확한 시세 파악과 낙찰 이후 본인이 최소한 얻고자 하는 수익금액에 따라 예상 입찰가가 결정되는 것입니다.

비용은 본인이 직접 입찰을 하느냐, 아니면 컨설팅을 통해 대리입찰을 하느냐에  따라 다소 차이가 발생하지만 그 차이는 그다지 크지 않습니다. 본인이 직접 입찰에 참여하는 경우 제반 비용을 감정가에 4% 책정하면 무리가 없고, 컨설팅 업체를 통한 대리입찰을 하는 경우 5% 정도 책정하면 됩니다. 물론 경우에 따라 명도 비용이 상당액이 될 수도 있어 변수가 존재합니다.