부동산 경매의 핵심 권리분석 1편
권리분석이란 법원 경매로 진행되는 부동산의 등기부등본 및 기타의 채무를 응찰자가 인수해야 하는 채무와 인수하지 않는 채무를 구별하는 방법을 권리분석이라고 합니다. 말소기준권리 및 기타 실무적인 진행사항을 함께 설명하고자 합니다.
1. 기본 권리분석 방법
- 순위와 관계없이 항상 인수되는 것 : 유치권, 법정지상권, 전 소유자 선순위 가압류
- 권리분석은 대단히 중요하므로 각 항목의 법률용어를 정확히 알고 대처해야 합니다. 법원 경매 부동산은 권리분석에서 시작하여 권리분석으로 끝난다는 말과 같이 항상 주의해서 권리분석을 해야 합니다.
- 임차관계
부동산 권리분석과 함께 쌍벽을 이루는 임차인 권리분석은 임차인의 임차금 지급여부에 따라야 하므로 낙찰자에게 아주 중요한 문제입니다.
① 소멸기준권리보다 앞선 임차인은 낙찰자가 인수하여야 합니다. 단, 임차인이 전입일자, 확정일자가 말소기준보다 빠르고 배당요구를 한 경우는 배당받지 못한 금액만 인수합니다.
② 후순위임차인이라도 임차금 일정 금액 이하인 임차인은 모두 채권자보다 먼저 배당해주는 최우선변제액을 받는 임차인의 명도가 수월합니다.
- 주민등록등본 보는 법
① 최종 주소지의 전입일자 : 전입일 변동란에 있습니다. 단, 전입 변동 사유란의 일자는 전입일자가 아니며, 전입 일변 동란 만으로 확인합니다.
② 전입 변동일자가 없는 경우 : 주민등록초본을 확인하고 경매 부동산의 최초 전입일자를 확인해야 합니다. (대항력 기준일자입니다.)
③ 빌라 (연립, 다세대는)주민등록상의 주소와 부동산 경매 물건의 실제 주소 여부를 반드시 확인해야 합니다. 경매정보지에는 1층으로 되어 있으나 실제 현장은 지하로 되어있는 경우가 종종 있습니다. 이때 대출 문제 등 여러 가지 매도 시 문제가 발생할 수 있습니다.
④ 전입일 변동란에 "세대 합가"로 되어 있으면 반드시 주민등록 초본을 확인하여 최초 전입일자를 확인해야 합니다.
⑤ 전세계약서 대신 "임대차 양도양수 계약서(전대차)"를 사용하여 계약한 경우는 반드시 임대차계약서 양도인의 전입일자를 확인하여야 합니다. 양도인의 전입일자가 최초 대항력 기준일입니다.
⑥ 반드시 경매물건 번지에 전입세대 열람을 하여 매각물건명세서와 비교하여하여야 합니다.
⑦ 특수 주소 변경: 세입자의 전입주소와 등기부등본상의 주소가 다른 경우, 등기부등본상의 주소를 정정한 것은 특수주소 변경이라고 합니다.
- 감정가 및 진행 현황
① 감정가 : 감정가를 절대적으로 신뢰해서는 안 됩니다. 감정가는 약 6개월 전의 시가이므로 반드시 부동산 경매물건소재지의 공인중개사사무소나 인근 관련 상가에서 전세금과 매도 가격을 확인해야 합니다.
② 진행 현황 : 입찰명령서 발급일자로부터 약 20일 지난 후에 첫 경매일자가 결정되며 감정가를 최저경매가격으로 입찰을 합니다. 경매 부동산에 입찰자가 없으면 유찰되어 약 한 달 후에 다시 경매를 하게 됩니다. 이때는 전 매각 최저 가격에서 통상의 20%씩 감소하여 최저입찰가를 정합니다. (수원지법, 천안지법의 경우 30%씩 저감 합니다.)
- 입찰표 작성 시 검토사항 및 주의하여야 할 점
① 경매개시 결정 등기일 기준으로 신법과 구법 적용사건 여부를 정확히 구별하여야 합니다.
② "급매가"를 확인하여 응찰 가액의 기초로 삼아야 합니다.
③ 응찰가의 상한가와 하한가를 결정한 후 소신 입찰액을 정하여야 합니다.
④ 입찰표 작성은 반드시 "경매사건기록"을 열람한 후 응찰자 후 작성하여 늦어도 입찰 마감시간 5분~10분 전에 입찰표를 넣어야 합니다. 입찰마감 부자가 울린 후에 절대 어떤 경우라도 입차표를 입찰함에 넣을 수 없습니다.
⑤ 입찰표 작성 시 금액은 절대 수정은 안됩니다. 만약 틀린 경우에는 새 입찰표를 작성해야 합니다. 입찰표를 교부받을 시, 만약의 경우를 생각해서 2부를 받아오는 것이 좋습니다.
2. 말소기준권리
※ 민사집행법 제91 조
제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등)
① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.
② 매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
1. 5대 말소기준권리의 분석
5가지 5대 말소기준권리기준 중 빠른 것이 말소기준권리가 되며 말소기준권리는 자동 소멸됩니다.
(1) 근저당(저당권)
접수일 기준이며 경매 진행건수의 약 90% 근저당이나 저당권이며, 가장 먼저 설정된 경 말소기준권리가 됩니다. 소유권이전과는 전혀 관계가 없습니다. 극히 드물지만 말소기준권리가 안 되는 예외인 근저당권은 토지 별도 등기인 경우 근저당권이 있습니다.
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