부동산 경매의 핵심 권리분석 2편은 저당권의 개념, 저당권의 특징, 말소기준권리가 되는 사례 및 말소기준 권리와 임차인과의 관계를 중심으로 기술하겠습니다.
A. 저당권
1. 저당권의 개념
채무를 담보하기 위해 채무자 또는 제3자의 부동산이나 부동산물권에 대해 등부상에 권리를 저당권이라고 합니다. 저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권보다 우선변제받는 담보물권입니다.
2. 저당권의 특징
저당권은 질권과 더불어 원칙적으로 당사자간의 계약에 의해 성립하는 약정담보물권이며, 예외적으로 법률상 당연히 성립하는 법정저당권도 있습니다. (민법 제649조) 저당권은 우선변제받는 담보물권이라는 점에서 질권과 공통점을 가지고 있으나, 저당권설정자(채무자)가 목적물을 계속 점유하기 때문에 유치적 효력을 갖지 않고 우선변제적 효력만 인정된다는 점이 가장 큰 특징입니다.
효력조치와 목적물은 서로 분리할 수 없기 때문에 점유하지 않으면서도 기술적 지배권인 물권으로서의 성질을 갖기 위해서는 등기에 의한 공시 방법이 저당권이 성립하는 필수 요건입니다.
저당권은 양도나 처분이 자유로우며, 질권 설정도 가능합니다. 부동산 등기부에 최선순위로 설정된 저당권은 경매 권리분석 시 말소기준권리로 인정되며, 말소기준이 되는 저당권 설정일자에 따라 소액임차인의 최우선 배당 시 변제금액이 달라집니다.
3. 말소기준 권리가 되는 저당권 사례
저당권 등이 말소기준이 되는 경우가 80% ~ 90%를 차지하고 있으며, 아래와 같이 말소기준 권리가 되는 사레들과 등기부상 말소 결과를 살펴 보겠습니다.
<사례 1> 저당권이 최선순위인 경우 (저당권 → 가압류 → 임차인)
- 1순위 저당권 : XX은행 (채권최고액 3억원, 2020년 10월 28일)
- 2순위 가압류 : 김갑동 (채권액 1억원, 2021년 9월 8일)
- 3순위 임차인 : 김을동 (보증금 5,000만원, 2022년 3월 1일)
∴ 이 경우 1순위 저당권은 말소기준 권리가 되어, 1순위, 2순위, 3순위 모두 낙찰로 인한 소유권 변동의 결과 모두 말소되며 낙찰인의 인수 부담은 없습니다. 즉, 낙찰자는 낙찰대금 이외 추가 부담 없이 경매 부동산의 소유권을 인수합니다.
∴ 저당권이 최선순위인 경우 모든 권리가 소멸되어, 낙찰자는 낙찰대금 이외의 추가부담 없이 경매 부동산의 소유권을 취득합니다.
<사례 2> 저당권이 2순위인 경우 (임차인 → 저당권 → 가압류)
- 1순위 임차인 : 김갑동 (보증금 5,000만원, 2020년 10월 28일)
- 2순위 저당권 : XX은행 (채권최고액 3억원, 2021년 9월 8일)
- 3순위 가압류 : 김을동 (채권액 1억원, 2022년 3월 1일)
∴ 2순위 저당권은 말소기준 권리가 되어 저당권과 가압류는 권리가 소멸하게 됩니다. 그러나 1순위 임차인 김갑동의 경우 두 가지로 분류하여 권리분석을 하여야 합니다.
첫 번째의 경우는 임차인 김갑동이 배당요구를 하였을 경우입니다.
이 경우 임차인 김갑동의 임차보증금 5,000만원의 전액이 배당되었을 경우 낙찰자에게는 추가 비용 부담이 발생하지 않으나 5,000만원 일부만 배당되었을 경우 배당금을 뺀 나머지 보증금을 지급하여야 할 경우가 발생합니다.
두 번째의 경우는 임차인 김갑동이 배당요구를 하지 않았을 경우입니다.
이 경우는 낙찰자는 임차인 김갑동의 임차보증금 5,000만원을 낙찰대금을 제외하고 추가로 인수하여야 하는 부담이 발생합니다. 그러므로 임차인이 선순위인 경우 철저하고 세심한 분석이 필요합니다.
<사례 3> 저당권이 3순위인 경우 (가압류 → 임차인 → 저당권)
- 1순위 가압류 : 김을동 (채권액 1억원, 2020년 10월 28일)
- 2순위 임차인 : 김갑동 (보증금 5천만원, 2021년 9월 8일)
- 3순위 근저당 : XX은행 (채권최고액 3억원, 2022년 3월 1일)
∴ 가압류가 말소기준권리가 되면서 1순위, 2순위, 3순위 소멸합니다.
4. 말소기준 권리와 임차권과의 관계
등기부상의 말소주의와 인수주의는 말소기준이 되는 권리를 찾아 말소기준권리 이후 성립한 모든 권리는 말소되는 것으로 이해하면 되기 때문입니다.
하지만 주택임대차보호법상 주택임차인에게 적용되는 말소주의 · 인수주의는 좀 더 복잡합니다.
선순위 임차인의 경우 확정일자 확보여부에 따라 우선변제권 부여 여부가 확정되며, 확정일자가 말소기준 권리보다 선순위인 경우 배당요구에 따라 여러 경우의 수가 발생합니다. 대항력이 있고 확정일자가 선순위인 임차인이 배당요구를 하지 않을 경우 인수주의에 따라 낙찰자는 임차보증금에 해당하는 임차권을 인수하여야 하며, 대항력이 있고 확정일자가 선순위인 임차인이 배당요구를 할 경우에는 배당액 전액이 임차보증금을 포함한다면 낙찰 후 추가비용이 발생하지 않으나, 배당 후 미지급 보증금이 발생 시에는 그 해당하는 금액을 지불해야 하는 위험이 있습니다.
즉, 대항력이 있는 선순위 임차인은 배당을 받든 낙찰자가 인수를 하든 자신의 임차보증금을 100% 받기 전까지는 명도 당하지 않는 권리를 법으로 확보하고 있습니다. 반면 후순위 임차인은 얼마를 배당 받든 상관없이 낙찰자에게 자신이 점유하고 있는 부동산을 인도하여 줘야 합니다.
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