부동산 경매의 핵심 권리분석 3편은 전세권의 개념, 전세권의 의의, 건물전체에 설정된 전세권 및 건물일부에 설정된 전세권의 내용을 중심으로 기술하겠습니다.
A. 전세권
1. 전세권의 개념
전세권이란 임대인과 물권인 전세권계약을 체결하고, 소유자의 동의를 받아 등기부에 권리를 등재하여, 계약기간 동안 사용·수익 하는 권리입니다. 계약기간이 만료되면 전세권자는 전세금액을 반환받는 대신 해당 부동산을 소유자에게 돌려주는데, 전세권기간이 만료됐음에도 소유자가 전세금을 반환하지 않을 경우에는 그 전세권에 의해 해당목적물을 경매를 통해 자신의 전세금을 확보할 수 있습니다. 즉 부동산에 대한 후순위담보권자나 채권자보다 전세금을 우선적으로 반환받을 수 있는 권리입니다. 다만 말소기준보다 후순위 전세권은 순위와 배당여부에 상관없이 말소주의가 적용되므로 낙잘자는 주가 부담이 없습니다.
2. 전세권의 의의
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하는 용익물권으로서, 전세권이 소멸하면 전세권자는 목적부동산으로부터 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다. 전세보증금을 확보를 위해 필요한 범위 내에서 담보물권의 요소를 가지기도 합니다. 전세제도는 목적물의 임대차와 전세금의 이자부소비대차가 결합한 것으로 이해할 수 있으며, 타인의 부동산을 이용할 수 있게 하는 법률적 수단으로써 사회적으로 중요한 작용을 합니다.
(1) 전세권의 목적물
전세권의 목적물은 토지와 그 정착물 등 부동산입니다. 다만 농경지는 전세권의 목적이 될 수없습니다. 전세권의 객체인 부동산은 반드시 1필의 토지 또는 1동의 건물이어야 할 필요는 없고 그 일부라도 무방합니다. 즉 부분 전세권 설정도 가능합니다.
(2) 물권적 전세권과 채권적 전세
타인의 부동산을 사용·수익하는 권리로서 전세권은 물권적 전세권과 채권적 전세로 구분할 수 있습니다. 주택임대차보호법의 규정들은 주거용 건물에 준용됩니다. 이 법이 적용되는 채권적 전세에 있어서 전세임차인이 임차한 주택을 인도받고, 주민등록을 마친 후에는 그 다음날 0시부터 제3자에게 대항력을 갖습니다. 또한 전세임차인은 일정한 범위의 전세금에 관해 다른 담보권자보다 최우선으로 우선변제를 받을 권리가 인정됩니다.
(3) 전세금
전세금 전세권을 설정할 때 전세권설정자가 전세권자에게 받고 전세권의 소멸과 동시에 반환해야 하는 금전입니다. 전세금은 등기해야 하며, 등기된 금액에 한해 제3자에게 대항할 수 있습니다. 전세금이 목적부동산에 관한 조세·공과금 및 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 달라져야 할 경우전세권설정자는 전세권자에게 그 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 금액을 올릴 경우에는 대통령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못합니다. 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때 전세권자는 전세목적물의 경매를 청구할 수 있습니다.
(4) 전세권의 존속기간
전세권이 존속하는 기간은 설정 행위에서정하는 경우와 정하지 않는 경우로 나눌 수 있습니다. 설정행위에서 정하는 경우 전세권의 존속기간은 당사자가 임의로 정할 수 있으나 10년을 넘지 못합니다. 당사자 간의 약정기간이 10년을 넘을 때에는 이를 10년으로 단축합니다. 반면 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 1년으로 합니다.
(5) 전세권의 취득
전세권은 부동산 소유자와 전세권 취득자 사이의 성정계약과 등기에 의해 취득되는 것이 보통이지만, 그 밖에 전세권의 양도, 상속에 의해서도 취득될 수 있습니다. 목적부동산의 인도는 전세권설정 행위의 성립요건이 아니므로 목적물 인도 전이라 하더라도 등기가 있으면 전세권은 취득됩니다. 또한 부동산의 일부에도 전세권 설정이 가능합니다.
2. 건물 전체에 설정된 전세권
건물 전체에 설정된 전세권은 경매를 신청하거나, 배당요구하여 우선변제권을 가집니다. 즉 건물 전부가 아닌 일부 전세권은 경매를 신청할 수 없습니다. 특히 건물 전체에 설정된 전세권은 말소기준권리가 될 수 있습니다.
3. 건물 일부에 설정된 전세권
건물 일부에 설정된 전세권이 말소기준권리의 후순위인 경우는 소멸되며, 선순위인 경우에는 낙찰자에게 인수됩니다.
※ 주택의 구조 변경과 전입신고 및 대항력
건축법시행령 제2조 2항 1호에 의거하여 실무상 다가구주택은 단독주택으로 다세대주택은 공동주택으로 분류된다. 따라서 주택임대차보호법상의 전입신고도 다세대 주택의 경우에는 동, 호수까지 기재하여 전입신고를 해야 한다. 그런데 본래 다가구주택으로 보존등기 된 건물 일부의 임차인이 지번만을 기재하여 전입신고함으로써 대항력을 취득한 후 위 건물이 다세대주택으로 변경되었는데도 동, 호수까지 기재하는 방법으로 주민등록을 변경하지 아니한 경우 이미 취득한 대항력을 상실하는가에 대하여, 통상의 경우 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 등기부를 통해 당해 주택의 표시나 권리에 대한 사항을 파악할 수 있으므로, 위와 같이 주택의 구조가 변경된 경우 당해 주택에 관해 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 위와 같이 다가구용단독주택이 다세대주택에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록된 자가 존재할 가능성을 인식할 수 있다 할 것이므로, 처음에 다가구용단독주택으로 보존등기가 된 건물일부의 임차인 이를 인도받고 임차건의 지번을 정확이 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것이 아니라는 것이다.
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