주택임차인 의 대항력 은 가장 중요한 권한입니다. 「주택임대차보호법」에 있어서의 대항력의 기본 정의와 요건 및 확정일자 기능 및 오프라인인 주민센터와 온라인인 대법원 인터넷등기소에서 확정일자를 받는 방법의 순으로 설명하고자 합니다.
1. 주택임차인의 대항력
(1) 대항력의 기본 정의
임대차는 등기 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록(판례는 전입신고를 수리한 때 주민등록이 된 것으로 봄)을 마친 때에는 그다음 날부터 후순위 권리자의 요구에 거부하거나 권한을 행사할 수 있는 것을 대항력이라고 합니다.
(2) 대항력의 요건
주택의 인도와 주민등록 전입을 하면 대항력을 가지게 됩니다.
1. 주택의 인도
주택의 점유를 이전받는 것을 인도라고 합니다. 주택의 인도에는 현실의 인도, 간이인도, 목적물반환청구권의 양도에 의한 인도, 점유개정에 의한 인도가 모두 포함됩니다.
예를 들어 아버지의 이름으로 임차하고 대학에 다니는 미성년 아들이 주택을 인도받아 아들 명의의 주민등록을 마친 때에는 임차인은 제3자에 대해서 대항력을 취득합니다.(점유보조자의 인도에 의한 대항력)
2. 주민등록
주민등록은 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 보며, 대항력을 취득하는 때에만의 요건이 아니라 유지하기 위해서 계속 존속해야만 합니다. 즉, 일정한 사유로 가족 구성원 전원이 다른 곳으로 주민등록을 이전하는 경우는 대향력을 상실합니다.
※ 사례
| 구분 | 내용 |
| 임차인 본인만의 일시적인 주민등록 이전 | 가족은 주민등록을 옮기지 않은 경우 대항력이 계속 유지된다로 함이 판례 입장입니다. |
| 임차인 본인의 전입신고가 요구되는지 여부 | 주민등록은 임차인 자신의 주민등록에 한하지 않고 배우자나 자녀 등 가족 주민등록으로도 무관 |
| 정확한 주민등록 이전 | 1. 다세대주택 : 지번뿐만 아니라 동 호수를 정확히 기입 2. 다가구주택 : 동 표시가 등기부상 표시와 다른 경우도 허용 3. 전입신고 착오로 잘못된 경우 담당 공무원도 이를 발견하지 못하고 그대로 주민등록이 등재된 경우 대항력을 취득하지 못합니다. |
| 소유자가 주택을 매도한 후 다시 임차하여 거주하는 경우 | 매도인에게서 매수인 명의로 소유권이전등기가 경료된 다음날 대항력을 취득합니다. |
| 외국인인 경우 | [출입국관리법]에 의한 거류신고 및 외국인등록을 하면 대항력을 취득합니다. |
2. 확정일자 기능
주택의 인도와 전입신고의 대항력을 구비한 주택임차인이 임대차계약서의 확정일자를 갖춘 경우에는 경매 또는 공매 시 임차주택의 경락대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
임차인은 전세권자와 달리 경매권이 인정되지 않으나, 주택임대차가 종료된 후에도 주택임차인이 반환금을 받지 못하는 경우에는 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결을 받아 경매를 신청할 수 있습니다.
임차인은 임대차가 종료하지 않은 상태에서 임차목적물이 양도된 경우에 주택양수인에게 보증금의 변제를 청구하지 못합니다. 다만, 대항력 있는 주택임차인은 임대차만료 만전에 경매되는 경우에 임대차 계약을 해지하여 임대차를 종료시키고 우선 변제를 청구할 수 있습니다.
3. 확정일자 받는 방법
(1) 주민센터에 받는 방법
임차인은 주택계약시 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 소지하고 임주주택 소재지 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소를 방문하여 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
(2) 인터넷으로 받는 방법
1. 인터넷등기소 홈페이지 접속 (http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)
2. 확정일자 신청하기에서 신청서작성 및 제출 클릭 후 로그인
3. 로그인 후 신규란 클릭 후 작성
4. ① 기본정보 → ② 계약정보 → ③ 신청인 정보 입력
1단계 기본정보입력은 계약이 신규인지 계약인지를 체크하고 부동산 구분을 입력합니다. 단독, 다가구 건물일 경우 건물을 선택하고 아파트, 다가구주택일 경우 집합건물을 선택합니다.
주의할 사항은 계약서의 소재지와 반드시 일치하여야 합니다.
2단계 계약정보 입력은 보증금과 월세를 입력하고, 오피스텔은 주거용으로만 계약서 작성 시 확정일자를 받을 수 있습니다.
3단계 신청인 정보 입력란을 작성하고 계약서를 스캔 후 첨부파일에 로드한 후 500원 수수료 지급 후 입력하신 휴대폰과 이메일에 결과를 수신합니다.
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