전세계약 또는 월세계약 시 가장 중요한 사항은 계약만료 시 임차보증금을 무리 없이 회수할 수 있는지 여부가 가장 중요합니다. 그러므로 계약 시 유의사항 항목별로 정리하였으며, 보증금 회수의 안전장치인 전세보증금반환보증의 가입 및 절차에 대해 설명하겠습니다.
A. 전세계약 · 월세계약 유의사항
1. 공인중개사 정상영업 확인
전세계약 및 월세계약의 첫 단계인 여러 공인중개사사무소에 매물의뢰를 하고 관심이 가는 계약 대상이 정해졌으면, 대상 매물을 중개는 공인중개사의 정상영업 여부를 확인하는 것이 최우선입니다. 가격조정, 각 종 서류를 통한 매물확인 및 정확한 법적 검토를 통해 의뢰인에게 중개를 해야 안전한 거래를 할 수 있습니다.
공인중개사 정상영업 확인은 국가공간정보포털(http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=2679#none)을 통해 조회할 수 있습니다.
※ 부동산서비스/ 부동산중개업 > 부동산중개업조회에서 소재지와 상호명 입력
2. 주택상태 확인
공인중개사와 동행하여 창문방향, 온수 확인과 배수체크, 천장 누수 및 도배상태, 파손여부, 난방확인(도시가스여부), 주변시설확인, 분리수거 · 택배 보관함, 주차시설 등을 확인하며, 공인중개사에게 건축물대장 및 토지대장 확인을 요청합니다.
3. 매매가 대비 적정 전세가율 조사
주택상태 확인 후 가격조정 전 국토부 실거래가 공개시스템, 부동앱을 통한 시세와 전세가율 조회, 매물지 인근 부동산을 시세 조사, 지역별 전세가율을 직접 조사하거나 자료를 요청합니다.
4. 선순위 권리관계 확인
등기부 등본 을구를 통해 선순위 권리관계를 확인하고 다가구주택의 경우 전입세대현황, 확정일 부여현황을 공인중개사를 통해 임대인에게 요청할 것을 의뢰합니다.
5. 국세완납증명서, 지방세 납세 증명서 확인
등기부등본 상으로는 하자가 없으나, 등기부등본에 표시되지 않는 국세 나 지방세의 체납 여부를 확인하여 요즘 사회적 이슈가 되는 깡통전세를 방지하여 안전한 보증금 회수를 위한 방법입니다. 그러나 임대인이 동의하지 않으면 법적 강제성이 없다는 점이 문제입니다.
6. 주택임대차 표준계약서 사용 요구 및 특약사항 추가 요청
임대인이나 공인중개사에게 개정된 주택임대차표준계약서 활용을 요구할 수 있으며 임대인이 임대사업사업자가 아니면 의무사항이 아닌 권고사항이므로 강제성은 없습니다. 주요사항은 전세사기 예방을 위해 특약사항에 임대인은 확정일자를 받은 다음날까지 근저당을 설정할 수 없다는 조항과 분쟁 시 임대차조정위원회에 먼저 제소할 것을 동의 사항 등을 추가하였습니다.
참고로 확정일자 받은 다음날로 정한 것은 확정일자가 발효되는 시점이 확정일자 받은 다음날 '0시'부터 유효하기 때문입니다.
임대인은 임차인에게 소유권이전 고지 의무가 없습니다. 만약, 매매로 새로운 집주인이 보증금 지급할 여력이 없을 경우를 대비해야 합니다. 임차인이 소유권이전을 동의하지 않거나 이의를 제기하면 임차인은 계약을 해지하고 전소유자에게 보증금을 반환받을 수 있다는 판례가 있습니다.
※ 추가 특약사항
임차인의 책임이 없는 시설물의 고장은 임대인이 수리하여야 한다.
임대차 계약 만료일에 다른 임차인의 임대여부 상관없이 전세보증금을 반환하여야 한다. ( 보증금 반환의무는 계약만료 즉시 지급해야 합니다.)
임차인의 반료동물로 인한 훼손에 대한 배상형식을 결정
7. 임대차 신고
임대차 신고의 대상지역은 수도권, 광역시, 제주도, 세종시, 시지역(도 지역의 군은 제외)이며, 대상금액은 보증금6,000만원 또는 월임자료 30만원입니다.
계약 후 30일 이내 신고하여야 하며, 신고 시 확정일자가 부여된다는 장점이 있으며 2023년 5월 31일까지는 계도기간입니다.
신고처는 계약서를 지참하고 해당 주민센터에 방문하거나 국토교통부 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr/index.do;jsessionid=Sh2XjZjbDkW1JJ2vWGv8DT7wypgDzhTqHvlGcJGJPVBTdJfHjLPN!-742347096!274691956)에 접속하여 신고하면 됩니다.
8. 잔금 지급 전 등기부등본 발급 요청
공인중개사에게 잔금 지급 전 등기부등본 발급을 요청하여 권리관계 변동을 확인 후 잔금을 지급하여야 하며, 확정일자 발급 다음날까지는 수시로 확인하여야 합니다.
9. 전입신고
주민등록법 제11조에 의하여 전입 후 14일 이내 신고하여야 하며, 인도와 전입신고가 완료되면 그다음 날 '0시'부터 대항력이 발생합니다.
B. 전세보증금반환보증
전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 보증금을 주택도시보증공사에서 책임을 지는 상품입니다.
| 구분 | 내역 | 비고 |
| 가입대상 | 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 등의 임차인 | 1. 주거용 오피스텔은 계약서에 주거용으로 표기되어야 함 2.공관, 어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증 대상이 아님 3.개인, 법인, 외국인도 가입 가능 |
| 신청기한 | 계약기간의 1/2 경과하기 전 | |
| 가입조건 | 1. 신청하려는 주택에 전입신고와 확정일자를 받을 것(거주해야 함) 2. 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택가격 이내 3. 선순위 채권이 주택가격의 60%를 초과하지 않을 것 4. 전세주택에 압류, 경매 등이 없을 것 5. 임대인이 주택도시보증공사의 보증금지 대상이 아닐 것 |
|
| 보증한도 | 주택가격 - 선순위채권 등 | |
| 보증료 | 보증금액 X 보증료율 X 전세기간 / 365 | |
| 보증료 납부 | 전액 일시 납부 | |
| 가입방법 | 1.모바일 HUB, 네이버부동산, 카카오페이,KB국민카드 앱등에서 모바일 신청 2. 주택도시보증공사 지사나 위탁은행에 방문신청 |
|
| 제출서류 | 1. 주민등록등본 및 신분증(사본) 2. 전세계약서 (사본) 3.전세보증금 지급 확인서류 및 계좌이제내역서, 무통장입금증 등 임대인 또는 공인중개사가 확인한 영수증 4. 전입세대 열람내역 5. 부동산등기부등본 6. 건축물대장 |
|
| 문의 | 주택도시보증공사 콜센터 ( 1566-9009) |
댓글