부동산 경매의 절차

부동산 경매의 절차

경매는 돈을 빌려준 채권자가 법원을 통해 채무자의 재산을 강제로 매각하고 그 매각대금으로 경매를 신청한 채권자에게 돈을 지급하는 일련의 행위 및 절차를 경매라 합니다.

채권자가 법원에 경매를 신청하는 것을 시작으로 부동산이 낙찰되고 매각대금을 채권자들에게 분배하는 배당 절차까지 각 단계별로 일반적 상식과 주의사항을 아래와 같이 설명하고자 합니다.

1. 경매 신청 및 경매개시 결정

   채권자가 대여한 대금을 회수하기 위해 법원에 경매 신청을 하면 그 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시 결정에 대한 사항을 등기사항 전부증명서에 기입하도록 하고 있습니다. 그리고 경매개시 결정에 대한 법원의 결정 사항을 채무자에게 서면으로 통지합니다.

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

 일인이 경매를 신청하더라도 현실적으로 채권자가 다수인 경우가 많습니다. 경매 대상인 주택이나 상가에 임대나 전세를 들어 사는 임차인의 경우 경매 시 임자 보증금이나 전세금을 회수하기 위해서는 법원에 반드시 배당요구 신청을 하여야 합니다.

이 경우 법원에서는 통상 최초 입찰일 1개월을 전 후로 해서 배당요구 종기일을 정하여 이를 공고하고 이해관계자에게 통보를 합니다.

3. 매각 준비 

경매를 하기 위한 일련의 절차로 현재의 부동산 상태, 점유자, 임차인의 임차보증금과 전세금 등에 대한 현황조사를 실시합니다. 그와 더불어 공정한 부동산의 평가를 위하여 감정평가사에게 그 해당되는 부동산을 평가하게 하여 평가된 금액을 기준으로 최저 입찰가를 정합니다.

4. 매각 방법, 매각 결정 기일의 지정, 공고 및 통지

 상기의 절차가 종료되면 담당 판사의 판단에 따라 당일에 입찰과 최고가 매수인 선정을 동시에 실시하는 기일입찰 방법과 일정 기간의 입찰 기간을 정하여 입찰을 실시하는 기간입찰 방법 중 하나를 택하여 매각기일 등을 지정, 통지 및 공고합니다.

5. 매각의 실시

   당일 입찰과 최고가 매수인을 선정하는 기일입찰의 경우 집행관이 미리 지정된 기일, 장소에서 매각을 실시하여 최고가 매수 신고인 및 차순위 매수 신고인을 정합니다. 

기간입찰의 경우 매각기일에 정한 기간 동안 접수된 입찰 봉투를 개봉하여 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 정하고 직접 입찰을 실시하지는 않습니다.

6. 매각 결정 절차

   법원은 매각 결정 기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각 여부를 결정합니다. 매각 여부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시 항고할 수 있습니다. 

항고를 할 때 항고인은 낙찰금액의 10%에 해당하는 금액을 공탁하여야 하며, 기각 시 소유자, 채무자의 공탁금은 법원으로 몰수됩니다.

7. 매각대금의 납부

    매각 허가 결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 우편을 통해 알려줍니다. 법원은 대금지급 기한을 지정하고, 정해진 기한 내에 대금을 납부할 수 있습니다.

매각대금의 납부는 입찰보증금을 감액한 나머지 잔금을 법원에서 지정한 은행에 납부하고, 잔금 납부 후 소유권 이전 등기와 관계없이 민법상 낙찰인은 소유권을 가지게 됩니다.  소유권자는 잔금 납부 후 점유권자에게 법원을 통해 인도명령이나 명도소송을 신청할 수 있습니다.

취하 가능성이 있는 물건 등에 대해서는 대금납부와 함께 신속한 소유권 행사를 할 수 있도록 하고 있습니다.

8. 배당 절차

   매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 실시합니다.

9. 소유권 이전 등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

    매수인은 매각 허가 결정이 선고된 후에는 매각 부동산의 관리명령을 신청할 수 있고, 대금 완납 후에는 인도명령을 신청할 수 있다. 

매수인이 대금을 완납하면 부동산 소유권을 취득하므로, 집행 법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권 이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산 상의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.

※ 입찰절차 요약표

항목	민사집행법	비고
입찰방법	- 기일입찰체 - 호가제 - 기간입찰제 - 1일 2회 입찰 가능	각 집행법원이 입찰방식을 결정할 수 있도록 함
배당요구 종료 시점	첫 경매기일 이전 배당요구 종기일 까지	배당요구 종기 공고는 경매개시 결정 7일이내 공고함
임찰보증금	법원이 정환 최저 매각 기일으 10%	입찰 무효가 적어짐(보증금 미달 등)
대금 납부 방법	대금 지급 기한을 정하여 기한 내 잔금 납부하면 됨	경매 개시 결정 취소 경우가 적어짐
항고제도	- 모든 항고자 보증금 10% 공탁 의무화 - 채무자, 소유자, 매수인 기각 시 보증금 몰수 - 채권자, 임차인 : 10% 공탁 의무화(항고기일로 부터 항고 기각 결정)	항고가 거의 불가능하므로 부동산 경매의 진행이 빨라짐
인도명령 대상	- 대항력이 없는 모든 점유자 - 선순위 세입자 명도 소송	대금 납부 후 6개월 이내에 인도명령 신청하여야 함
미등기 건물 경매 진행	건축신고, 건축허가는 마쳤으나, 보존등기가 안된 경우 : 강제집행 가능함	채권자의 채권회수가 수월해짐
공동입찰	집행관의 사전 허가를 받지 않고 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 함	일 부 지방법원은 개정 후 라도 종전(2002. 7. 1 이전 사견)과 같이 진행하는 경우가 있으니 사전 확인 요함