역전세가 심화되어 가고 있는 현실에서 임차인이 전세보증금을 돌려받기 위해서는 계약기간 만료 전 임대인에게 요구해야 하는 사항과 만료 후 미반환 시 해야 하는 사항을 구별하여 적절하게 대처해야 합니다. 이러한 대처 방법을 순차적으로 설명하겠습니다.
1. 임대차계약 만료 6개월 ~ 2개월 전 계약의 갱신 의사 거절문자와 내용증명 발송합니다.
임차인은 계약의 갱신의 의사가 없을 경우 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약의 갱신거절을 문자, 카카오톡 의사를 전하고 보관하고 있어야 하며, 임대인이 전세보증금 반환에 대해 답변이 없거나 의사표현이 애매한 경우와 임대인의 재무상황을 주변을 통해 조사했을 때 임차보증금이 반환이 희박할 경우 최소 2개월 전에는 내용증명을 발송해야 합니다.
내용증명의 내용은 다음과 같습니다.
- 수신인의 성명, 주소 등 신상정보
- 발신인의 성명, 주소 등 신상정보
- 내용증명 발송 원인
- 임대차계약 내용
- 보증금 반환 요청
사항을 필수적 기재하고, 만약 계약 종료 후 이사 할 집에 계약금이나 인테리어 비용이 투입됐었으면 계약 종료 즉시 보증금 미반환으로 인한 이사할 집에 계약해지에 따른 손해배상을 청구할 것을 기재하여야 합니다.
내용증명은 우체국에서 발송하며 3부가 필요하며 수신인용, 발신인용 및 우체국 보관용을 제출하여야 합니다.
내용증명이나 문자는 묵시적 갱신 조항을 막고하자 하는 절차입니다.
묵시적 갱신이란 계약만료 6개월 ~ 2개월 사이 계약 갱신의 뜻을 통지하지 않을 시 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임대인은 2년 임대차계약을 유지해야 하며, 임차인은 언제든지 해지의 통고를 할 수 있으나 그 효력은 3개월이 지나야 발생됩니다.
2. 임차일 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차주택의 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청하거나, 대법원 전자소송에서 신청하여야 합니다.
임차권 등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득합니다. 임차권 등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 함으로써 임차권등기의 효력을 강화하고 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있도록 합니다.
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제권이 보장되지 않습니다. 즉, 임차권등기명령을 내린 임차인을 보호하고 하는 취지입니다.
임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 소요비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
임대인의 임대차보증금반환의무와 임차권등기명령에 의한 임차권등기말소의무는 동시이행관게가 아니라 임대인의 임대차보증금반환의무가 임차인의 임차권등기말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라는 대법원 판례가 있습니다.
주의할 사항 중 하나는 계약이 끝난 다음 임대차계약이 종료됐다는 것을 명확하게 하기 위함과 동시에 내용증명을 통해서 계약이 묵시적 갱신되는 것을 막기 위함입니다.
두 번째는 임차권등기명령 전 부득이 이사를 가야 한다면 가족 중 한 명이라도 남아 점유를 하여야 대항력을 유지할 수 있으며, 임차권등기명령이 등기부상에 반영된 것을 확인하고 이사하여야 합니다. 임차권등기명령 신청이나 법원의 결정만으로 이사를 가면 안 됩니다.
세 번째는 임차권명령등기만은 보증금을 회수할 수 있는 것이 아니며 임대인에게 향후 지급명령, 보증금반환청구 민사소송을 통해 강제경매까지 갈 수 있다는 압박을 통해 전세보증금 회수의 가능성을 높일 수 있습니다.
3. 임차권등기 후 전세보증금이 반환되지 않았을 경우에는 지급명령 및 보증금반환청구소송을 진행합니다.
대부분 내용증명이나 임차권등기에서 보증금이 회수되는 사례가 많습니다. 하지만 임대인이 경제적으로 또는 나쁜 의도로 임대차계약을 하였을 경우 지급명령 및 보증금반환청구소송으로 진행됩니다.
지급명령이란 금전 그 밖의 대체물 또는 유가증권의 일정수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 관하여 채권자의 일방적 신청이 있으면 채무자를 신문하지 않고 채무자에게 그 지급을 명하는 재판입니다.
지급명령의 장점은 채권자가 법정에 나가지 않고도 적은 소송비용으로 신속하게 민사분쟁을 해결할 수 있는 장점이 있으나, 상대방이 지급명령에 이의를 신청하면 결국 보증금반환청구소송까지 진행하게 됩니다.
보증금반환소송은 지급명령 등 재판 외의 간이절차에서 보증금을 돌려받지 못한 경우에 최후의 수단으로 보증금을 통해 보증금을 돌려받을 수밖에 없습니다.
임차주택에 대한 보증금이 3,000만 원을 초과하는 경우에는 소액사건심판법에 따라 소송절차를 신속하게 진행할 수 있습니다.( [주택임대차보호법] 제13조)
보증금반환청구소송의 확정판결 효과는 임대인이 판결문에 기재된 대로 의무를 이행하지 않을 경우 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청할 수 있습니다.
4. 보증금반환청구소송의 판결에도 보증금 반환이 이행되지 않는 경우 강제경매를 실시하여 전세보증금을 회수합니다.
임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 청구하는 할 수 있는 권한과 동시에 우선변제권과 소액임차인인 경우 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.
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