경매 기본 필수 용어의 정리 1편

경매 기본 필수 용어의 정리 1편

 

경매의 권리분석, 수익적 분석 전 경매의 필수 용어를 익힘으로서 이론적으로나 실무적으로 기본 역량을 익히고자 함이 목적입니다.

1. 매각기일 (입찰기일)

    법원이 경매 부동산에 대하여 입찰을 진행하는 날로 입찰 시각, 입찰장소 등과 함께 14일 전에 일간신문에 신건만 공고합니다.

2. 매각 결정 기일 (낙찰결정 기일)

    입찰을 한 법정에서 최고가 매수 신고인에게 매각 허각 여부를 결정하는 날로 입찰 기일로부터 7일 후로 정합니다. 매각 허가 여부의 결정은 입찰법정에서 선고한 후 법원 게시판에 공고할 뿐 낙찰자, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인 누구에게도 통보하지 않습니다. 매각 허가 여부를 알기 위해서는 민사신청과 경매계에 직접 확인하여야 합니다.

3. 일괄입찰

    법원이 수개의 부동산 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 동일인에게 일괄 매수시킴이 유리하다고 판단될 때, 수개의 부동산을 자유재량에 의하여 동시에 물건번호 없이 경매에 붙여 매각시키는 것을 말합니다.

4. 개별 입찰

    수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에 경매물건을 여러 개로 나누어 매수시킴이 유리하다고 판단된 때, 경매 부동산에 번호를 각각 붙여 각 물건별로 입찰하는 것을 말하여 입찰표에는 사건번호와 물건번호를 반드시 기재하여야 합니다.

5. 유찰

    입찰기일에 매수 신청자가 없어 다시 경매를 진행하는 사건으로 진행된 최저 매각가에 20% 저감 한 금액으로 약 1개월 후에 다시 진행합니다.

6. 매각 허가 (낙찰허가)

    최고가 매수 신고인이 결정된 후 매각기일에 판사가 낙찰을 허가한 경우를 말합니다. 매각 허가 결정이 선고된 후 1주일 이내에 이해관계인이 항고를 하지 않으면 매각 허가 결정이 확정되며 약 1개월 후로 대금납부 기한이 정해집니다.

7. 신건 (첫 매각)

    입찰이 처음 진행되는 사건을 말합니다. 감정 가격이 최저매각가가 되며, 감정 가격을 법사가라고 말하기도 합니다.

8. 신경매 · 재경매

    - 신경매 : 유찰되었거나 매각불허가 된 사건을 다시 경매 진행하는 것 (보증금 10%)

   - 재경매 : 매각되었거나 낙찰자가 대금 미납으로 경매를 다시 진행하는 것으로 보증금 20% (특별매각조건임)

9. 변경과 연기

   - 변경 : 경매 진행 절차상 새로운 사항이 추가되는 등 매각조건이 변경되어 지정된 매각기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 법원이 직권으로 매각기일을 변경하는 것을 말합니다.

    - 연기 : 경매신청 채권자가 사정상의 이유를 들어 매각기일을 연기하는 것을 말하는데 보통 2회까지 연기가 가능합니다. 채권자 또는 이해관계인의 신청에 의하여 법원이 이미 실행된 부분은 그냥 둔 채 앞으로의 경매절차만을 일시적으로 정지하는 것을 말합니다.

10. 정지

    채권자 또는 이해관계인의 신청에 의하여 법원이 이미 실행된 부분은 그냥 둔 채 앞으로의 경매절차만을 일시적으로 정지하는 것을 말합니다. (강제경매에서 발생)

11. 취소와 취하

    - 취소 : 채무의 변제 또는 경매 원인의 소멸 등으로 경매개시 결정 자체를 취소하는 것을 말합니다. (최고가 매수 신고인의 동의는 필요 없음)

    - 취하 : 경매를 신청한 채권자가 채무자와 합의 하에 경매 신청행위를 철회하는 것을 말합니다. 최고가 매수 신고인이 결정된 후 취하하고자 할 경우에는 최고가 매수 신고인의 동의가 필요합니다.

12. 기각과 각하

    - 기각 : 본안 심리 후 그 청구에 이유가 없다 하여 청구를 배척하는 것을 말합니다. 따라서 기각은 일단 심리를 하고 청구인의 청구를 받아들이지 않는 것이고 각하는 심리 차체를 거부하는 것을 말합니다.

    - 각하 : 소송법 상에서 흠결이나 부척 법 등을 이유로 본안 심리를 거절하는 것을 말합니다.

13. 압류와 가압류

    - 압류 : 집행권원(채무명의)에 의해 강제경매를 하기 위한 보전수단입니다. 경매개시 결정 등기도 압류에 속합니다.

    - 가압류 : 금전채권을 받기 위해서 소송을 제기하고자 한 때 소송기간 동안 채무자가 자기 재산을 도피, 은닉하지 못하도록 판결 전 미리 묶어 두는 보전수단입니다.

 14. 가처분

    물권 반 환청권, 임차물 인도 청구권 등과 같이 특정물에 대한 각종 청구권을 가진 채권자가 앞으로의 집행보전을 위하여 현재의 상태대로 현상을 고정, 유지할 필요가 있을 때 채무자의 재산 은닉, 제삼자에게 양도 등의 처분을 금지시키고 그 보관에 필요한 조치를 해두는 보전처분을 말합니다. 선순위 가처분 등기는 후순위 저당 또는 압류에 대항할 수 있으므로 낙찰 후 말소되지 않고 낙찰자가 인수하여야 한다. 응찰자는 선순위 가처분이 있는 물건의 내용을 파악하지 못하였을 때는 입찰을 피해야 합니다.

15. 가등기

    매수한 부동산의 이중매매나 예 즉 할 수 없는 강제집행으로 발생하는 소유권 이전을 할 수 없을 때를 대비하여 등기 순위를 확보하는 제도를 말합니다. 가등기에는 소유권 이전등기 청구 가등기와 담보가등기가 있는 데 담보가등기는 경매절차 때는 소멸 기준 권리가 된다. 소유권 이전 청구 가등기는 선순위일 때 소멸되지 않으므로 경매 부동산을 낙찰자가 취득하였다 하더라도 후일 가등기 권리자가 본등기를 하면 이미 취득한 소유권을 상실하게 되므로 확실한 권리분석이 필요합니다. 담보가등기인지 소유권 이전 청구 가등기인지는 등기부상에는 기재되지 않으므로 민사집행사건 기록을 열람할 때 배당요구 여부로 결정해야 합니다.