상속주택의 주택수 산정은 취득세와 양도소득세의 중과세 적용 기준이 되는 다주택 적용과 관계가 되며, 상속으로 인한 공동소유 시 주택수의 산정방법, 무주택 상속자의 특례세율과 취득세와 양도소득세에서 상속으로 인한 2주택 기본사항을 검토하고자 합니다.
A. 상속주택의 주택수에 포함은 상속개시일로부터 5년 이내 상속주택을 소유하고 있으면서 다른 1주택의 양도 · 취득 시 1주택의 양도 및 취득으로 봅니다.
지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려하여 피상속인의 사망일인 상속개시일로 부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택수에 포함하지 않습니다.
상속개시일부터 5년 이내 상속주택을 소유하고 있으면서 추가로 1주택을 취득 시 주택 세율(1%~3%)의 세율을 적용하며, 무주택자의 상속특례를 제외한 상속주택의 취득세는 2.8%로 단지 주택 수에 포함하지 않습니다.
B. 상속으로 인한 공동소유(공동명의) 시 주택수의 산정방법
주택에 해당하는 부동산으로는 아파트를 포함한 일반주택, 조합원입주권, 주택분양권 그리고 거주용 오피스텔을 말합니다.
일반주택을 공동소유(공동명의)할 경우 각각 개인이 주택을 소유하는 것으로 보며, 상속으로 인한 공동소유를 할 때는 다음의 순서로 1인 주택으로 봅니다.
공동소유(공동명의) 상속주택은 지분율이 가장 큰 상속인, 지분율이 가장 큰 사람이 둘이상인 경우는 거주자이며 다음은 연장자 순으로 해당하는 지분을 가진 상속인의 1인 주택으로 봅니다. 다시 말해서 나머지 지분을 가진 상속인의 주택수에는 포함하지 않습니다.
위의 규정은 취득세와 양도소득세에 동일하게 적용됩니다.
C. 무주택자가 상속주택을 취득시 상속 특례세율 0.8%을 적용합니다..
무주택자의 상속 특례세율이란 표준세율(2.8%)에서 중과기준세율(2.0%)을 뺀 0.8%입니다.
적용기준은 피상속인의 사망일을 즉 상속개시일을 기준으로 무주택 여부를 판단하고 주택을 상속받는 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족 모두가 무주택이어야 합니다.
D. 상속으로 인한 2주택(상속주택 1, 일반주택 1)인 경우에 일반주택을 먼저 양도하는 경우 비과세, 상속주택을 양도할 경우 과세입니다.
일반주택을 먼저 양도할 경우 상속주택은 없는 것으로 간주하여 양도소득세 규정의 1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우 비과세입니다. 즉 주택을 1개 소유한 것으로 적용됩니다.
상속주택을 먼저 양도할 경우 상속주택은 일반주택으로 봐 양도소득세 과세대상입니다. 다시 말해 1세대 2주택에 해당하여 과세대상입니다.
상속개시 당시 보유한 주택 또는 조합입주권의 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당합니다.
상속개시일로 부터 2년 이내에 피상속인(사망자)으로 부터 증여받은 주택 또는 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외입니다.
E. 상속개시 당시 피상속인이 두 채 이상의 소유한 경우 다음과 같은 순서로 1주택을 상속주택으로 봅니다. (조합입주권을 상속받아 취득한 신축주택 포함)
피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택이 상속주택이 되며, 나머지는 일반주택입니다.
피상속인이 소유한 기간이 긴 주택이 2이상인 경우는 거주한 기간이 가장 긴 1 주택이 상속주택입니다
피상속인이 소유한 기간과 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상인 경우는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택이 상속주택입니다.
피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 가장 긴 주택이 2이상인 경우는 기준시가가 가장 높은 1주택이 상속주택입니다. 만약 기준시가 같은 경우 상속인이 선택합니다.
F. 상속주택의 양도 및 취득에 관한 사례입니다.
1. 일시적 2 주택 중 상속으로 인하여 1세대 3 주택이 된 경우
상속 전 취득한 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택(일시적 2 주택 당시 종전 주택)을 양도하는 경우 1세대 1 주택의 양도로 보아 비과세 규정의 적용이 가능합니다. 이경우 상속주택은 없는 것으로 간주합니다.
2. 주택을 상속받아 2 주택인 상태에서 새로운 주택을 취득한 경우
1세대 1 주택자가 주택을 상속받아 2 주택 상태에서 상속주택이 아니 종전주택을 취득한 날로 부터 1년 경과 후 신규주택을 취득함으로써 1세대 3주택이된 경우 새로운 주택을 취득한 날로 부터 3년이내 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 적용이 가능합니다. 이경우 역시도 상속주택은 없는 것으로 보고 일시적 2주택 규정이 가능합니다.
3. 무주택자가 부모로부터 1 주택을 상속받아 양도하는 경우
상속주택을 상속개시일로부터 2년 보유 후 양도하면 비과세 규정을 적용하며, 무주택자가 피상속인과 동일 세대원인 경우 보유기간은 피상속인의 보유기간을 합산하여 2년 이상 보유한 것으로 간주합니다.
댓글