경매 기본 필수 용어의 정리 2편

경매 기본 필수 용어의 정리 2편

경매 기본 필수 용어 정리 1편에 이어 경매를 이해하는데 가장 필요하고 필수적인 용어를 설명하고자 합니다. 

1. 지상권

    등기부에 기재되어 있으며 다른 사람의 토지에서 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용할 수 있는 물권을 말합니다. 최선순위 저당권 또는 압류보다 먼저 설정된 지상권은 지상권자의 동의가 있거나 또는 압류보다 먼저 설정된 지상권은 지상권의 존속기간이 만료된 경우가 아니면 낙찰받은 부동산의 소유권을 취득하여도 지상권을 말소할 수 없습니다. 다만, 지상권자와 근저당권자가 같고 근저당권자가 경매를 신청한 경우 주의할 점은 같은 날 지상권과 저당권이 설정되었으나 지상권이 먼저 설정되었다면 선순위 지상권도 말소될 수 있어, 근저당권자에게 확인을 요합니다. 

2. 저당권

    채무자가 점유를 옮기지 않고 , 그 채권의 담보로 제고된 목적물에 대하여 일반채권자에게 우선하여 변제받을 수 있는 약정 담보물권(민법 365조 이하)입니다.

저당권은 질권과 달라서 목적물을 유치하지 않고, 저당설정자(채무자)는 계속 사용수익을 할 수 있습니다. 반면에 저당권은 점유를 수반하지 않으므로 성립요건으로써 등기가 필요하게 되며, 이에 따라 목적물이 부동산에 한정되어 목적물의 범위가 좁습니다. 그러나 근래에는 등기 기술이 발전되어 목적물의 범위도 넓어지고 있으며, 자동차, 항공기 등에도 적용되어 그 유용성을 발휘하고 있습니다.

민법 상 저당권은 주로 채권담보의 수단으로서 법률 구성이 되어 있는데, 근래에는 자금조달을 매개하는 법적 형태로서의 역할을 하기에 이르고 있습니다.

이와 같이 저당권은 목적물을 경매하여 그 대금에서 우선변제를 받는 것이므로 저당권이 설정된 후에 목적물을 제삼자에게 양도하거나 용익물권을 설정할 수 있습니다.

저당권은 약정담보물권이므로 당사자간의 저당권 설정을 목적으로 하는 합의와 등기에 의하여 성립합니다. 즉, 등기는 대항요건이 아닌 성립요건입니다.

저당권의 순위는 하나의 목적물에 2개 이상의 저당권이 설정되면 설정등기 전 후에 의하여 순위가 붙어지고 1번 저당, 2번 저당 등으로 부릅니다. 민법상으로는 1번 저당이 소멸되면 2번 저당이 승격되어 1번 저당이 된다. (순위 승진의 원칙)

3. 근저당권

    일정기간 동안 증감 변동할 불특정의 채권입니다.

최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권이며 당좌대월계약이나 계속적 어음할인계약 또는 상품공급계약 등과 같은 기본계약 관계로부터 발생하며, 일반 저당권으로는 그 담보의 목적을 달성할 수 없으므로 일시적으로 피담보채권이 소멸하여도 저당권은 그대로 존속할 수 있도록 저당권의 부종성을 완화할 필요에서 강구된 제도입니다.

근정당권은 등기된 최고액의 한도 내에서 채권을 담보하며 그 최고액을 초과한 부분은 담보되지 않습니다.

4. 질권

    담보물권의 일종으로 채권자가 그 채권의 담보로 채무자 또는 제3자 (물상보증인)로 부터 취득한 물건 또는 재산권을 채무변제가 있을 때까지 유치할 수 있고, 변제가 없을 때에는 그 담보목적물의 가액에서 우선변제받을 수 있는 권리입니다.

질권은 채권자와 질권설정자와의 계약(질권설정계약)에 의하여 성립됩니다. 저당권과 함께 이른바 약정담보물권의 하나입니다.

5. 전세권

    전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용수익한 후 그 부동산을 반환하고 전세금 반환을 받는 권입니다. (민법 303조 1항)

전세권자는 전세금의 반환에 관하여 후순위채권자 보다 우선변제를 받을 권리가 있습니다.

민법 상 전세권은 등기를 한 전세권에 한하고, 등기를 하지 아니한 이른 바 채권적 전세권은 민법상 임차권으로서 임대차 계약에 관한 규정이 적용되지만, 미등기 전세권자는 주택임대차 보호법에 의하여 보호를 받습니다.

농경지는 전세권의 목적으로는 하지 못합니다. (민법 303조 2항)

전세권 존속기간은 10년을 넘지 못하며, 당자의 약정기간이 10년을 넘을 때에는 이를 10년으로 단축하며 그 기간을 갱신할 때에는 갱신한 날로 부터 10년을 넘지 못합니다. (민법 312조)

대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다.(법정지상권)

그러나, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정합니다. 이 경우, 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못합니다.

전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보를 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 타인에게 전전세, 또는 임대할 수 있습니다. 그러나 특약으로 전세계약 시에 이를 금지한 때에는 그러하지 않습니다.

6. 지역권

    편익을 위하여 일정한 방법으로 지배·이용하는 부동산 용익물권입니다.

편익을 받은 토지를 요역지, 편익을 제공하는 토지를 승역지라 합니다. 지역권은 승역지를 적극적으로 이용하는 경우 즉, 통행지역권, 인수지역권 또는 용수 지역권이 대표적입니다.

지역권의 설정을 등기하면 승역지으 소유자가 바뀌어도 지역권을 주장할 수 있습니다. 지역권은 지상권자도 취득할 수 있습니다.

7. 승역지와 요역지

   지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익을 위하여 이용하는 물권입니다. 그 편익을 얻는 쪽을 요역지, 편익을 주는 쪽을 승역지라고 합니다.