경매 기본 필수 용어의 정리 3편

경매 기본 필수 용어의 정리 3편

경매 기본 필수 용어 정리 3편은  물권의 용어 및 기타 주요 용어를 정리하고 익히고자 합니다.

1. 예고등기 (가처분의 일종)

    부동산 등기의 등기원인(매매, 증여, 상속 등)의 무효 또는 취소가 소송으로 신청된 경우 법원에서 이러한 소송이 제기되었다는 사실을 널리 알려 불의의 피해를 막기 위해서 하는 예고등기를 말합니다. 예고등기는 순위에 관계없이 항상 말소가 안 되고 다만 법원 판결에 의해서만 말소됩니다. 경매로 낙찰받아 소유권 이전등기촉탁을 하였다 하더라도 판결에 따라 낙찰자는 소유권을 잃을 가능성이 있습니다. 예고등기가 등기부에 등재되어 있으면 확실한 내용을 모르면 응찰을 하지 말아야 합니다. 경매개시 결정 등기 후의 예고등기도 효력이 발생됩니다.

2. 유치권

    유치권이란 남의 물건을 점유한 사람이 그 점유물로 인해 발생한 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다. 예를 들어 카센터에서 자동차를 수리하고 수리비를 지급할 때까지 돌려 주지 않아도 되는 권리가 있다는 것을 뜻합니다.

부동산 유치권은 신축건물의 사례가 대부분인데 건축업자가 건물을 신축하고 그 대금을 받지 못해 건물을 점유, 유치하고 있는 경우 이 건물을 낙찰 받은 낙찰자는 유치권자를 명도 하기 위해 공사대금을 지급하여야 합니다.

특히, 유치하고 있는 경우 등부상은 물론 매각물건명세서에도 등재 되어 있지 않아 신축 다세대 및 다가구 건물의 경매에 참여하고자 하는 응찰자는 사전에 현장조사를 반드시 한 후 경매에 응찰하여야 합니다.

3. 확정일자 (일반배당 요구 시 필수 사항)

    계약일자 현재에 그 문서가 존재하고 있었다는 것을 공증기관이 사문서에 기입하는 일자를 말합니다. 즉, 날짜 증명을 말합니다. 확정일자를 받으면 채권이 물권화 되어 배당 요구권이 발생 후순위 물권보다 선순위가 됩니다. 세입자가 할 수 있는 가장 확실한 대항력의 수단입니다. 전세계약서에 확정일자를 받은 후 분실 시 무효가 되며, 공증사무소 확정일자는 복사본 확인으로 유효합니다.

4. 집행권원 (채무명의)

   채권자가 채무자에 대해 청구권을 가지고 있음을 나타내는 것으로 강제집행을 할 수 있다고 인정한 공적문서를 말합니다. 그 종류로는 승소 판결문, 지급명령으로 확정된 것, 가집행 선고부 판결부, 각종 조서(화해조서, 조정조서, 청구 인낙 조서, 공증된 채권 문서)가 있습니다. 만약, 사망 시에는 승계 집행문으로 할 수 있습니다.

5. 종국일자와 미종국

    - 종국일자 : 특정 경매사건이 배당 실시까지 완료되어 최종적으로 경매절차가 완료된 날짜를 의미합니다.

   - 미종국 : 아직 경매사건의 절차가 진행 중인 사건

6. 공동저당

 건물 + 토지를 각각 근저당함을 의미합니다.

동일한 채권을 담보하기 위해서 수개의 부동산에 저당권을 설정하는 특수한 저당권을 말합니다.

7. 과잉경매

    한 개의 부동산의 매각금액으로도 각 채권자에게 채무를 변제하고도 충분한데도, 수개의 부동산을 경매 신청한 경우를 말합니다.

8. 재건축과 재축

    재건축은 기존의 노후된 불량주택을 철거한 후 그 대지 위에 신축주택을 건축하는 것을 말합니다.

재축은 건축물이 천재지변 또는 기타 재해로 인하 여건 물이 멸실된 경우 동일한 대지 위에 종전과 동일한 규모의 범위안에서 다시 건물을 건축하는 것을 말합니다.

9. 지급명령제도

    독촉 절자라고 하여 금전이나 그 밖의 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 대하여 채권자로 하여금 간이·신속·저렴하게 집행권원(채무명의)을 얻을 수 있도록 하기 위한 특별 소송절차를 말합니다.

이 재판은 채무자의 참여 없이 채권자의 일방적인 주장만에 의하여 이루어지는데, 지급명령이 송달된 후, 채무자가 2주 내에 이의 하지 않으면 확정되고, 확정된 지급명령 정본은 원칙적으로 집행문을 부여받을 필요 없이 강제집행이 가능한 집행권원이 됩니다.

10. 소액심판청구제도

     소액심판이란 원래 분쟁금액이 2,000만 원 이하인 사건을 대상으로 한 재판을 말하며 단 한 번의 재판으로 판결하는 제도입니다. 소요기간은 재판 신청에서 판결까지 약 5주 정도 소요됩니다.

예외로 건물 임대차 계약의 경우에는 1999년 3월 1일부터 2,000만 원이 넘는 금액이라도 건물 임대차 계약기간이 끝났을 때 세입자가 원활하게 임대차보증금을 회하여 이사할 수 있도록 소액심판청구제도를 적용하고 있습니다.

11. 분묘기지권

    판례에 의하면 타인의 토지 위에 있는 분묘의 묘지에 대하여 지상권에 유사한 일종의 물권을 취득하는 바, 이것을 분묘기지권이라 합니다.

성립요건으로는 다음 세 가지 중 하나의 요건이 갖추어지면 분묘기지권이은 성립하고 취득됩니다.

- 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우

- 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치하고 20년간 평온·공연하게 분묘를 점유하여 시효 취득한 경우

- 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 후, 그 기지에 대한 소유권을 유보하거나 분묘 이전의 약정 없이 토지를 처분하는 경우, 그리고 분묘기지권이 성립하기 위해서는 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 하며 분묘 그 자체가 공시의 기능을 하고 있기 때문에 등기는 요건이 아니라고 합니다. 따라서 평장·암장의 경우에는 분묘기지권을 취득할 수 없습니다.