경매 권리분석의 기초이론 1편

경매 권리분석의 기초이론 1편

경매 입찰 전 이론적 분석 중 가장 중요한 권리분석을 하기 전 가장 기초가 되는 물권법의 핵심 내용을 정리하고자 합니다.

[ 물권의 효력 ]

   물권은 물건에 대한 직접적 · 배타적 지배를 내용으로 하는 재산권이라는 공통된 성질에서 연유하는 일반적 효력을 가진다. 그리고 개개의 물권에 존재하는 개별적 효력이 있습니다.

1. 물권 간 순서적 효력

    (1) 규칙

        동일물 위에 성립하는 물건은 시간적으로 먼저 성립한 물권이 뒤에 성립한 물권이 우선합니다. 동일물 위에 성질, 범위, 순위가 같은 물권은 동시에 성립하지 않으나, 서로 종류가 다른 물권이면 동일물 위에 병존할 수 있습니다..

    (2) 예외 적용

        1) 물권 상호 간의 우선적 효력은 물권의 배타성에서 나오므로 배타성이 없는 점유권에는 우선적 효력이 인정되지 않습니다.

        2) 법률이 사회보장 목적으로 우선적 효력을 배제한 경우로는 다음의 것이 있습니다.

          ① 근로기준법의 임금 우선 특권

          ② 주택임대차 보호법의 보증금, 전세금의 우선 특권 및 소액의 보증금, 전세금의 우선 특권

2. 물권은 채권 내 우선임

   (1) 규칙

        동일물에 대하여 물권과 채권이 성립하는 경우에는 그 성립 선후의 관계없이 물권이 우선합니다. 그러나 예외로 약자 보호 내지 사회보호의 목적으로 특정 채권이나 이를 담보하는 권리를 물권에 우선하는 경우가 있습니다.

   (2) 예외 적용

• 부동산 물권 등의 변동을 목적으로 하는 채권은 가등기를 갖추고 있으면 물권에 우선하는 효력이 인정됩니다.
• 등기된 부동산 임차권은 그 후에 성립하는 물권에 우선하는 효력이 인정됩니다.
• 주택임대차 보호법상 또는 상가임대차 보호법상의 소액보증금에 관한 최우선 특권은 최우선 합니다.
• 주택임대차 보호법상 또는 상가임대차 보호법상의 대항요건 및 확정일자를 갖춘 경우 보증금 반환청구권에 관하여 물권과 동등한 지위를 인정합니다.

3. 물권의 주요 핵심 성질

   (1) 민법이 관습법상에 의한 물권을 인정하고 있습니다.

   (2) 물권 법정주의에 위반하는 법률행위는 무효입니다.

   (3) 물권 법정주의를 규정한 민법 제185조는 강행규정입니다.

   (4) 물권은 임의로 창설하지 못한다는 의미는 물권의 종류뿐만 아니라, 그 내용의 변경까지 금하는 것입니다.

   (5) 내용이 양립할 수 있는 물권 상호 간에 있어서는 먼저 성립한 물권이 나중에 성립한 물권보다 우선합니다.

   (6) 물권의 우선적 효력이라 함은 수 개의 물권이 동일물 위에 존재한 경우에 그중에 어느 하나의 물권이 다른 물권에 우선하여 취급된다는 효력을 말합니다.

   (7) 한 개의 물건 위에 여러 개가 성립할 수 있는 물권이 어떤 위에 수 개가 있을 때에는 그 성립의 선후에 따라서 순위를 정하여야 합니다.

   (8) 저당권이 설정된 뒤에 설정된 지상권은 저당권의 실생으로 소멸됩니다. 이때의 지상권은 저당권보다 후순위이기 때문입니다.

   (9) 부동산 임차권은 채권이지만 등기를 갖추고 있는 때에는 그 후의 물권에 우선하는 효력을 취득합니다.

   (10) 물권의 우선적 효력은 물권의 배타성에서 나오는 결과입니다. 그래서 배타성이 없는 물권인 점유권은 우선적 효력이 없습니다.

   (11) 법률이 특별한 이유로 물권 상호 간의 효력을 정한 경우에는 그 효력은 성립의 시간적 순서에 따르지 않습니다. 예컨대 근로기준법상의 임금우선 특권, 상법의 우선특권, 주택임대차 보호법에 의한 소액보증금 등을 들 수 있습니다.

   (12) 물권은 채권에 우선하는 것이 원칙입니다.

   (13) 매매는 임대차를 깨트린다는 원칙은 채권에 대한 물권의 우선적 효력을 말합니다. 

[용익물권 (지상권, 지역권, 전세권)]

용익물권이란 담보물권과는 다르게 처분권한이 없고, 그 물건을 전면적으로 사용 · 수익 할 수 있는 권리를 말합니다. 용익물권에는 지상권, 지역권, 전세권 세 가지가 규정되어 있습니다.

A. 지상권

    등기부에 기재되어 있으며 다른 사람의 토지에서 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용할 수 있는 물권을 말합니다. 최선순위 저당권 또는 압류보다 먼저 설정된 지상권은 지상권자의 동의가 있거나 또는 지상권 존속기간이 만료된 경우가 아니면 낙찰받은 부동산의 소유권을 취득하여도 지상권을 말소할 수 없습니다. 다만, 지상권자와 근저당권자가 경매를 신청한 경우 주의할 점은 같은 날 지상권과 저당권이 설정되었으나 지상권이 먼저 설정되었다면 선순위 지상권도 말소될 수 있습니다. 근저당권에게 확인을 요합니다.

1. 지상권의 존속기간

   (1) 등기로 기간을 정하는 경우

      1) 지상권의 존속기간을 약정한 경우, 다음 연한보다 단축하지 못합니다.

• 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 비슷한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
• 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
• 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

     (2) 등기로 기간을 정하지 않은 경우

        1) 지상물의 종류와 구조에 따라 제280조에 정한 최단 존속기간을 그 지상권의 존속기간으로 합니다..

        2) 지상권 설정 당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우에는 그 지상권의 존속기간은 15년입니다. 다만 수목은 제외되고 있으므로 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권의 존속기간은 언제나 30년으로 합니다. 

      (3) 계약의 갱신과 존속기간

          지상권의 존속기간이 만료한 경우, 계약으로 전의 계약을 갱신할 수 있습니다.