경매 권리분석의 기초이론 2편
1. 법정지상권
법정지상권이란 토지와 토지 위에 세운 건물 소유주가 다른 원인으로 분쟁이 발생하게 될 때 건물주가 토지주인에게 건물을 철거당하지 않을 권리를 말합니다. 법정지상권은 토지에 저당권을 설정할 당시에 건물이 있었고, 토지 주민과 건물주인이 동일인이었으나 경매를 통하여 토지주인과 건물주인이 달라지는 경우에 성립하게 됩니다.
당사자의 계약에 의하지 않고 법률으 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권을 말합니다. 토지와 그 위의 건물을 소유하고 있는 사람이 한쪽에만 저당권을 설정했을 때에는 경매의 결과 토지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하게 되는 경우가 있습니다. 이러한 건물은 타인의 토지상에 존재하게 되어 이를 철거하지 않을 수 없게 되는 것입니다. 이와 같은 경우 토지소유자는 건물 소유자를 위해서 그 토지 위에 지상권을 설정한 것으로 보고 건물을 철거하지 않아도 되게 하였으며 지상권자가 토지사용의 대가로 토지소유자에게 지급하는 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정하고 있습니다.
법정지상권은 전세건물과 대지의 양도에서도 인정됩니다. 토지와 건물의 양쪽을 저당에 넣은 후 각각 경매가 이루어질 경우 건물이 있는 토지만 저당을 설정한 후 건물을 제삼자에게 양도하고 그다음에 토지의 경매가 이루어졌을 경우, 저당권자 자신이 경매를 했을 경우뿐만 아니라 다른 채권자가 경매한 경우에도 법정지상권이 생깁니다. 그러나 토지에 저당권을 설정한 당시에는 없던 건물이 세워졌을 때에는 법정지상권이 인정되지 않습니다.
2. 관습법상 법정지상권
토지이용권에 관한 합의없이 매매 ·증여 등에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 법정지상권의 보호를 받지 못하는 경우가 있습니다.
이 경우 일정한 요건이 충족되면 판례는 관습법상 법정지상권을 인정합니다.
(1) 성립요건
1) 토지와 건물이 동일인에게 속할 것
처분 당시에 동일인에게 속하면 되고, 원시적으로 동일인의 소유일 필요는 없습니다.
2) 경매 이외의 매매 · 기타의 원인에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 것
이 경우, 그 소유권이전등기까지 이루어져야 합니다.
3) 당사자 사이에 건물을 철거한다는 약정이 없을 것
이 특약에 관해서는 이를 주장하는 자가 입증하여야 합니다. (판례)
(2) 내용
1) 존속기간
존속기간을 약정하지 아니한 지상권으로 보고 민법 제280조, 281조에 의하여 그 기간을 정하도록 합니다.
2) 토지이용권의 범위
건물의 유지 및 사용에 필요한 범위에 미친다. 필요한 범위를 넘어서 대지를 사용한 때에는 불법점유로서 토지소유자의 손해배상 청구를 받는다. (판례)
※ 관습법상의 법정지상권과 법률상 법정지상권의 비교
관습법상의 법정지상권의 성립요건은 법률상 법정지상권 성립요건과 같으나 다음 두 가지 점에서 차이가 있습니다.
- 적법한 원인에 의해서 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다.
적법한 원인으로는 강제경매, 매매, 증여, 공유물 분할, 국세 징수법에 의한 공매 등을 들 수 있는 바, 원인이 법률행위인 경우에는 소유권이 저등기 시, 강제 경매인 경우에는 낙찰허가가 확정될 때를 기준으로 법정지상권이 성립합니다.
- 철거 약정이 없어야 합니다. 다른 네 가지 경우에는 철거약정이 있어도 법정지상권이 성립하나 관습법상의 법정지상권은당사자간의 철거약정이 있으면 성립하지 않습니다.
3. 지역권
편익을 위하여 일정한 방법으로 지배, 이용하는 부동산 용익물권으로 편익을 받는 토지를 요역지, 편익을 제공하는 토지를 승역지라 합니다. 지역권은 승역지를 적극적으로 이용하는 경우, 즉 통행지역권, 인수 지역권 또는 용수 지역이 대표적입니다.
지역권의 설정을 등기하면 승역지의 소유자가 바뀌어도 지역권을 주장할 수 있습니다. 지역권은 지상권자도 취득할 수 있습니다.
(1) 지역권의 분류
- 통행지역권 : 통행지역권은 요역을 소유자가 타인의 토지를 통행하기 위하여 설정하는 지역권입니다.
- 용수 지역권 : 인수 · 배수를 목적으로 하거나, 구거 · 송수관을 부설하기 위하여 설정하는 지역권입니다.
- 불건축 · 조망 · 일조 지역권 : 승역지의 건물에 건축하지 않거나, 요역지의 조망 · 일조를 방해하지 아니한다는 내용을 가진 부작위 지역권입니다.
- 특수 지역권 : 어느 지역의 주민이 집합체의 관계로 각자가 타인의 토지에서 초목, 야생물 및 토지의 채취, 방목 기타의 수익을 하는 지역권입니다.
(2) 지역권의 법적 내용 분석
1) 지역권은 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리이여, 그 편익을 얻는 토지를 요역지, 편익을 주는 토지를 승역지라고 합니다. 두 토지는 서로 인접하고 있을 것을 요하지 않습니다.
- 요역지의 편익을 위한 것이므로 요역지에 거주하는 자
- 토지의 편익에 대한 종류는 제한이 없습니다.
- 지역권이 승역지의 이용자에게 일정한 행위를 할 적극적 의무를 부담케 할 수 있는가에 대해서는 지역권의 행사에 필요한 공작물의 설치 또는 수선과 같은 부수적인 행위를 하게 할 의무를 지역권의 내용으로 할 수 있다고 하는 견해가 다수설입니다. 또한 그러한 의무를 부담할 것을 내용으로 하는 약정을 등기할 수도 있습니다.
- 지역권의 대가 : 민법은 지역권의 대가에 관해서 아무런 규정이 없습니다. 그러나 학설은 유상 · 무상 모두 무방하다고 하며, 다만 유상의 약정을 등기할 수 없기 때문에 제삼자에게 대항할 수 없을 뿐이라 합니다.
2) 지역권은 요역지와 승역지의 두 개의 토지 사이의 관계이다
3) 지역권은 요역지의 종 된 권리이다.
4) 불가분성 : 토지가 공유인 경우에 공유자의 1인에 관한 사유가 지역권에 어떻게 영향을 미치는가 하는 문제가 지역권의 불가분성에 관한 문제입니다.
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