경매 권리분석의 기초이론 3편
C. 전세권
대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다. (법정지상권) 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정합니다. 이 경우 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못합니다.
전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보를 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 타인에게 전전세, 또는 임대할 수 있습니다. 그러나 특약으로 전세계약서에 이를 금지한 때는 그러하지 않습니다.
1. 전세권의 분류
전세금을 지급하고서 타인의 부동산을 사용 · 수익하기로 하고, 전세권 등기를 갖추면 물권적 전세권, 등기를 갖추지 못한 경우 채권적 전세라 부릅니다.
(1) 전세권과 주택 외의 채권적 전세
- 민법의 전세권은 물권인 데 비해, 채권적 전세는 채권에 지나지 않습니다.
- 전세권은 물권으로서 제3자에 대하여 언제나 대항할 수 있는 것이나, 채권적 전세는 그러한 대항력이 없습니다.
(2) 전세권과 주택의 채권적 전세
주택에 대한 채권적 전세에 관하여는 주택임대차보호법이 우선 적용됩니다. 따라서 등기 없이도 일정한 대항요건만 갖추면 제3자에 대한 대항력이 생기며, 존속기간은 최단기 2년의 제한, 일정액의 소액보증금의 최우선변제권, 확정일자를 갖춘 자의 전세보증금에 대한 우선 변제권 등이 인정됩니다.
2. 전세권의 취득
(1) 전세권설정계약에 의한 취득
- 전세권은 전세권설정에 관한 물권적 합의 · 등기와 전세금의 지급에 의하여 취득됩니다. 전세금의 수수료가 없으면, 전세권은 성립하지 않습니다.
- 전세권의 객체인 부동산은 1필의 토지, 1동의 건물일 필요는 없고, 1필의 토지 일부라도 상관없습니다. 다만, 부동산의 일부에 대한 전세권은 등기신청 시 그 도면을 첨부하여야 합니다.
- 전세권은 목적부동산을 점유할 권리를 포함하지먄(제303조 1항) 목적 부동산의 인도가 전세권을 성립요건은 아닙니다.
3. 전세권의 존속기간
(1) 전세권의 존속기간 연구
- 설정행위에서 정하는 경우 : 전세권의 존속기간은 당사자가 전세권 설정합의 시 임의로 정할 수 없습니다. 그러나 그 최장기간은 10년을 넘지 못하며, 10년이 넘는 경우에는 10년으로 단축됩니다.(제312조 1항) 최단기간에 대해서는 건물전세권에 한해서 그 존속기간을 1년 미만으로 정할 때에는 이를 1년으로 합니다.(제312조 2항)는 규정을 두고 있습니다. 전세권의 존속기간은 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있으며, 존속기간의 등기가 없게 되면 존속기간의 약정이 없는 것으로 다루어집니다.
- 설정행위에서 정하지 않는 경우 : 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자가 언제든지 상대방에 대하여 전세권 소멸통고를 할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸합니다.
(2) 전세권의 갱신에 관한 연구
- 갱신과 존속기간 : 전세권이 존속기간 만료로 소멸하는 때에는 당사자는 갱신을 할 수 있고, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다. (제312조 3항) 이 갱신은 당사자의 합의(계약)에 의해서만 가능하며, 지상권에 있어서 처럼 전세권자에게 갱신청구권이 인정되지는 않습니다.
- 법정갱신 : 그러나 민법은 건물 전세권에 한해 특칙을 두고 있습니다. 즉, 건물전세권설정자가 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지나 조건을 변경하지 않고는 갱신하지 아니한다는 사실을 통지하지 아니하면, 그 기간이 만료된 때에는 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 경우로 봅니다.(제312조 4항) , 다만 그 존속기간은 존속기간을 정하지 않은 것으로 봅니다.(제312조 4항 후단) 판례는 전세권의 법정갱신은 법률의 규정에 의한 부동산물권의 변동이므로 전세권 갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고, 전세권자는 그 등기가 없어도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다고 합니다.
4. 전세권의 처분 효과
전세권자는 그의 전세권을 양도 · 담보제공 · 그 존속기간 내의 전전세 또는 임대할 수 있다.(제306조 본문) 그러나, 이 전세권 처분의 자유는 당사자가 설정 행위로써 금지할 수 있으며(제306조 단서), 이 금지는 등기하면 제3자에 대항할 수 있습니다.
[ 담보물권(유치권, 저당권, 질권) ]
담보물권의 4가지 특성
- 부종성 : 담보물권은 채권의 담보를 목적으로 하는 것이기 때문에 피담보채권이 발생하지 않으면 담보물권도 발생하지 않으며, 또 채권이 소멸하면 담보물권도 당연히 소멸하는 채권에 의존하는 성질을 가집니다. (제369조 참조) 담보물권의 부종은 유치권 기타 법정담보물건에서는 엄격하게 적용되나, 질권 · 저당권과 같은 약정담보물권에서는 그 적용이 다소 완화되고, 특히 증감 변동하는 불확정의 채권을 담보하는 근저당권에서는 부종성의 원칙이 인정되지 않습니다.
- 수반성 : 담보물권의 피담보채권에 의존하는 것이기 때문에 그 채권이 이전되면 담보물권도 같이 이전하고 또 채권을 담보로 하면, 담보물권도 같이 그 목적이 되는 것을 말합니다.
- 물상대위성: 담보물권의 목적물이 멸실 · 훼손 또는 공용 징수되어 그 목적물이 갈음하는 금전 기타의 물건으로 변한 경우에 그 갈음한 금전 기타물건에 담보물권이 존속하는 성질을 말합니다.
- 불가분성 : 담보물권가 피담보채권의 전부의 변제를 받을 때까지 목적물의 전부에 관하여 그 권리를 행사할 수 있다는 원칙을 말합니다. 즉, 피담보채권의 일부가 변제 · 상계 · 혼동 · 경개 · 면제 등으로 소멸하더라도 잔액이 있는 한 담보물의 전부에 담보물권의 효력이 미친다. 이는 유치권에 규정 (제321조)를 두고 질권 · 저당권에 준용하고 있습니다.
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