부동산의 매매 시 단순히 양도와 양수의 목적으로만 거래하는 경우와 토지나 건축물을 매입해서 새롭게 건축하고자 할 경우 건폐율 · 용적률 차이 및 계산방법을 이해하지 못할 경우 당초의 계획을 변경하거나 많은 비용을 감당해야 합니다. 이 블로그에서는 건폐율과 용적률의 개념, 규제목적, 계산방법을 하여 건폐율 · 용적률 차이를 명확히 기술하고자 합니다.
A. 건폐율 · 용적률 차이를 단순히 논하면 건폐율은 넓이에 대한 규제이며, 용적률은 높이에 대한 규제를 말합니다.
1-1. 건폐율의 개념
대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하며 만약 대지에 건축물이 2개 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 합니다.
건폐율의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조」에 따른 건폐율의 기준에 따릅니다. 「건축법」에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따릅니다. 「건축법 제55조」
1-2. 건폐율의 규제목적은 공간의 효율성, 주거 환경 개선, 생활의 편의성, 화재 시 연소의 차단, 자연환경보호가 대표적인 규제 목적입니다.
1-2-1. 공간의 효율성
건폐율 규제는 도시 공간을 보다 효율적으로 사용할 수 있도록 하며, 건폐율의 비율이 높으면 대지면적 중 건물면적이 차지하는 비율이 높으므로 공간을 보다 효율적으로 활용할 수 있습니다.
1-2-2. 주거 환경 개선
건물이 차지하는 면적이 적을수록 주거지에 더 많은 생활 여유 공간이 확보되어 거주자들의 삶의 질을 향상할 수 있는 효과를 가져옵니다.
1-2-3. 생활의 편의성
건물이 차지하는 면적이 적으면 더 많은 공간을 확보하여 보행로나 주차장 등의 주거자 편의시설을 이용할 수 있는 효과를 유발합니다.
1-2-4. 화재 시 연소의 차단
건물의 밀집을 사전에 규제하여 화재 시 연속적으로 화재가 번지는 것을 방지할 수 있는 효과가 있습니다.
1-2-5. 자연 환경 보호
향후 도시계획과 발전을 위해 대지의 일정 부분을 보존해 놓는 역할을 하여 자연보호의 효과가 발생합니다.
2-1. 용적률의 개념
대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말하며, 대지에 건축이 2 이상 있는 경우에는 이들의 연면적의 합계로 합니다.
2-2. 용적률의 규제목적은 하나의 대지에 건축할 수 있는 건축물의 총규모를 규제하므로 토지의 고도이용과 도시공간의 합리적 이용 및 건폐율과 결합하여 건축물의 높이까지도 규제하는 역할을 합니다.
용적률 규정을 통해서 도심지의 건축물의 총 용적 규모를 미리 예측할 수 있으므로 도로의 소요폭을 적정하게 산정할 수 있고, 과거 도심지에 대규모 건축물들이 신축됨에 따라 도시 주변 간선도로의 폭을 확장하여야 하므로 인하여 발생했던 국민의 재산권 침해도 줄일 수 있습니다.
B. 건폐율의 계산방법은 (건축면적 / 대지면적) X 100 이며, 용적률의 계산방법은 (건축물의 지상층 연면적 / 대지면적) X 100입니다.
1. 건폐율의 계산방법에서 건축면적은 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 면적입니다.
1층의 건축면적에 해당하며, 처마나 차양이 1m 이상 돌출 될 경우 돌출된 끝부분에서 1m 후퇴한 부분까지 건축면적으로 계산합니다.
2. 용적률의 계산방법에서 건축물의 지상층 연면적은 지하층의 면적, 필로티 부분 면적, 서비스 면적, 피난안전구역의 면적 등이 제외된 각 층의 바닥 면적 합계입니다.
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