안전한 전세계약을 위한 주택임대차보호법 적용 사례

 

 

 

 

 

 

안전한 전세계약을 위하여 주택임대차보호법 적용할 대상과 주택임대차보호법 적용범위를 이해하는 것은 무엇보다 중요합니다. 임차인이 주택임대차보호법을 쉽게 이해하기가 어렵지만, 안전한 전세계약을 위한 최소한의 내용만이라도 알아야 보다 안전한 전세계약을 할 수 있습니다.

 

 

 

1. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 민법상 임대차의 특별법이며, 강행규정입니다.

「주택임대차보호법」 제1조와 제10조에서는 목적과 강행규정의 특성을 잘 설명해주고 있습니다.

주거용 건축물의 임대차에 관하여 등기 없이 일정한 요건하에 사용 · 수익권의 대항력을 인정하거나 또는 일정한 요건을 구비한 경우에 우선변제권을 인정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다.

다시 말해, 「주택임대차보호법」은 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 편면적 강행규정으로 되어 있으며, 이 법에 위반된 약정은 임차인에게 불리하다면 그 효력이 없다고 규정하고 있습니다.

 

2. 주택임대차보호법의 적용범위는 주택(주거용 건물)의 전부 또는 일부에 대한 임대차가 적용되며, 주택(주거용 건물)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용됩니다.

「주택임대차보호법」 제2조 (적용범위)에 따르면 주택의 전부 또는 일부에 관하여 적용된다 함은 등기부나 건축물관리대장 등 공부상의 표시에 의하여 형식적으로 결정되는 것이 아니라 실질적으로 판단하여야 하며, 그 판단시기는 원칙적으로 임대차계약 체결 시입니다.

건물의 임대차에는 통상적으로 대지의 이용이 수반되는 점과 「주택임대차보호법」제3조의 2 제2항 및 제8조 제3항 규정의 취지에 비추어 주택의 대지도 「주택임대차보호법」에 적용대상이 됩니다.

적용배제 대상으로는 「임대차보호법」제11조 (일시사용을 위한 임대차)에 따르면 일시사용을 위한 임대차인 것이 명백한 경우에는 이법을 적용하지 않습니다.

 

※. 이글에서 참고할 만한 블로그

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3. 임차인이 전세보증금 돌려받기 위한 대처 방법

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4. 주택임차인의 대항력 요건과 확정일자의 기능과 받는 방법

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3. 외국인 주택임대차보호법 보장방법

 

3-1. 외국인의 대항력 및 주택임대차보호법 적용에 대한 판례

 

3-1-1. 외국인이 주택을 임차하여 출입국관리법에 의한 체류지변경신고를 14일 이내 전입지 관할 구청 혹은 관할 출입극사무소에 외국인 본인이 신청을 하였다면 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시의 방법으로 마련된 「주택임대차보호법」 제3조 제1항 소정의 주민등록을 마쳤다고 보아야 한다. (서울민사지법 1993. 12. 16. 선고, 93가합73367 판결)

 

3-1-2. 결론

「출입국관리법」 제31조, 제36조, 「주민등록법시행령」 제6조 을 적용한 외국인은 「출입국관리법」에 의한 체류지 변경신고를 임차주택 소재지번으로 하는 방법으로 대항력을 취득하여 「주택임대차보호법」에 의한 보호를 받을 수 있습니다.

 

4. 「주택임대차보호법」의 적용 사례

 

4-1. 소액임차인에 관한 사례

 

● 소액임차인의 판단기준

 최초 근저당 설정일, 없으면 강제경매개시일

 

● 소액임차인과 일반임차의 배당요구 조건

 소액임차인 : 소액임차금액범위에 속하고 전입신고, 입주, 배당요구 (확정일자는 배당요구의 요건이 아닙니다.)

 일반임차인 : 전입신고, 입주, 확정일자

 

● 주택임차인의 최우선변제권과 우선변제권의 차이

 최우선변제권 : 소액임차인이 배당신청한 경우

 우선변제권 : 일반임차인이 확정일자에 의하여 배당신청한 경우

 

● 소액임차인이 확정일자를 받으면 장점

최우선변제금으로 소액보증금 범위 내에서 우선배당을 받고, 못 받은 배당액은 확정일자에 의해 권리 순에 따른 배당을 받습니다. 

 

● 소액임차인과 일반임차인이 배당요건을 갖추었지만 법원에 배당요구를 하지 않았을 경우 배당 가능 여부와 배당요구 기일

배당요구를 하지 않았을 경우 전혀 배당이 되지 않습니다. 사유로는 소액임차인이나 일반임차인은 모두 조건배당 요구권자이므로 반드시 배당신청을 하여야 합니다.

배당신청기일은 배당종기일 까지입니다.

 

● 임대인의 동의를 얻은 전차인이 소액임차인으로서 배당요구할 수 있는 조건

임대인이 소액임차인에 해당되어야만 전차인도 소액임차인에 해당됩니다.

 

4-2. 대항력에 관한 사례

 

● 미성년자가 자취를 하기 위하여 부친의 명의로 임대차계약 맺고 입주와 전입신고를 한 후 확정일자를 받았다면 임대차보호법 적용 가능

미성년자는 자신의 부친의 점유보조자가 되어 임차인 부친의 대항력을 취득하였으므로 주태임대차보호법이 적용됩니다. 미성년자는 계약의 당사자가 될 수 없고 다만 점유보조자가 됩니다.

 

● 다세대주택에 주민등록전입 시 임차인 실수로 임차주택의 지번, 호수, 등을 틀리게 기재한 경우 임차인의 대항력

주민등록상의 주소가 잘못 기재되어 올바르게 정정한 것을 "특수주소변경"이라고 합니다. 특수주소 변경사유가 개인의 잘못이라면 전입한 임차인의 대항력은 주소를 변경한 주민등록상의 전입일이 됩니다.

 

● 전입신고일과 저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우 임차인의 대항력

임차인의 대항력은 전입신고일 익일 "0" 시에 대항력이 발생하므로 저당권보다 후순위로 임차인은 대항력이 없습니다.

 

● 전 소유자가 임차인으로 있을 경우의 대항력 취득일

소유권이전일이 전입일이 되며, 대항력 발생일은 익일 "0" 시입니다.

 

● 경매로 낙찰된 부동산에 거주하는 대항력 있는 임차인이 배당요구를 한 경우 임차인은 언제부터 명도해야 할 책임이 있는가?

부동산의 명도의무는 동시이행 관계이므로 세입자는 배당표가 확정되어 배당금을 수령할 수 있는 날부터 점유하고 있는 부동을 명도 해야 할 책임이 있습니다.

 

● 무허가 건물을 양도받은 주택양수인의 대항력

「주택임대차보호법」 제3조 2항에 의거 대항력을 주장할 수 있습니다.

 

4-3. 기타 사례

 

● 주택임대차보호법의 적용범위

등기된 건물, 미등기건물, 무허가건물, 가건물, 건물의 구조나 용도를 변경해서 주거용으로 사용하는 건물, 주거용이 아닌 건물의 일부를 주거용으로 사용하는 경우 등 역시 적용범위입니다.

 

● 상가건물이나 공장에서 주민등록전입신고를 하고 영업용 및 주거용으로 동시에 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 적용 여부

전입신고 한 건물에서 임차인의 가족이 거주하고 실제로 주거용으로 사용하고 있는 면적이 임차한 건물의 1/2이 넘는다면 비록 상가건물이나 공장이라도 주택임대차보호법이 적용됩니다.

 

● 소액임차인이 여러 명이 있어 소액임차인에게 배당할 금액이 매각된 주택가격의 1/2을 초과한 경우 소액임차인 사이의 배당방법

소액임치인의 임차금액으로 안분계산을 하는 것이 아니라 소액 배당금을 기준으로 하여 소액임차인의 배당받은 금액을 기준으로 안분계산합니다.

 

● 소액임대차계약서가 남편과 부인 명의로 각각 작성되었을 때 소액보증금 계산방법

남편과 부인 명의의 전세금액을 합산하여 합산한 금액을 임대차보증금으로 보고 소액임차인 여부를 판단합니다.

 

● 주택임차인이 외국인인 경우 주택임대차보호법을 적용방법

「출입국관리법」의 규정에 의하면 90일 이상 장기체류 외국인은 개인별 외국인 등록번호를 부여받아 여권에 등록필 인을 날인하도록 되어있습니다. 이렇게 등록번호를 부여받아 여권에 등록필 인을 찍으면 내국인 임차인과 동일한 효력이 발생하여 등록필 인을 날인한 다음날 전입일로 보아 권리신고 및 배당요구가 가능한 주택임대차보호법이 적용됩니다.

확인방법은 각 구청에 외국인 등록대장으로 확인할 수 있으나 외국인 등록번호를 모르면 신원확인이 안 되므로 명도가 불가능합니다.

 

 

결론적으로 안전한 전세계약을 위하여 계약 전 해당하는 임차건물을 공적장부를 꼼꼼히 열람함과 동시에 의심이 생길 경우 변호사나 공인중개사 등의 전문가와 상담을 통해 안전한 전세계약을 해야 합니다.