자녀에게 부동산 양도 시 양도소득세 및 증여세 체크 사항에서는 부모가 일반적 시세로 부동산을 양도할 경우 문제가 발생하지 않으나 세법에서 규정하는 저가 양도에 해당하는 경우 부당행위계산부인에 해당하여 양도세 및 증여세가 발생할 수 있습니다. 부당행위계산부인 관련 적용 법규 및 해당 사례를 들어 간략하게 설명하고자 합니다.
A. 부모와 자녀는 특수관계인에 해당하여 자녀에게 부동산 양도 시 「소득세법 제101조」에 해당하는 범위로 저가 또는 고가로 양도할 경우 양도소득세 및 증여세가 과세됩니다.
1. 저가 양도자 (부모)
「소득세법 제101조 1항」에 의거하여 시가를 평가하여 거래가액의 차액이 3억 원 또는 거래가액이 시가의 5% 이상 차이가 발생할 경우 부당행위계산 부인에 해당하여 시가 평가한 금액과 당초 취득금액의 차액으로 양도세를 과세합니다.
2. 저가 양수자 (자녀)
「상속세 및 증여세법 제35조」에서는 저가 양수자에 대해 저가로 이익을 취한 금액을 증여로 간주하나 증여받은 금액이 3억 원과 시가의 30% 미만 중 적은 금액에 미달하는 경우 증여세를 면제합니다.
시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다. 이 경우 평가기간 [평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월)을 말합니다.] 이내의 기간 중 다음의 금액이 확인되는 경우에는 그 금액을 시가로 봅니다.
이 경우 해당 재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 다음의 가액 [상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월 (증여의 경우에는 3개월)부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말합니다.] 이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 봅니다.
단, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 보충적 평가 방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다. 「상속세 및 증여세법 시행령 제50조 (부동산의 평가)」
※ 증여세 참고할 블로그
증여재산공제 와 비과세 증여재산 및 증여세 사례
대상별로 증여재산공제와 증여재산 중 10년 이내 동일인으로부터 증여받은 재산, 수증자가 당사자 간 합의로 증여재산의 반환 및 비과세 증여재산 순으로 기술하며, 사이사이 이와 관련된 증여
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상속 증여 차이점, 증여계약서 작성 및 세무상 차이점 과 사례
상속 증여 차이점에서는 법적 차이점, 계약서 작성에서 유의사항과 계약성 양식을 첨부하여 실례를 제시하였으며, 세무상의 차이점에서 증여의 특성을 보유하고 있으나 상속세 납세 대상이 되
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B. 부모와 자녀 간에 부동산 매매 사례
[사례]
아파트를 아버지가 아들에게 4억원에 거래하였으나 시가는 6억 원으로 세법 상 매매사례가액과 동일하며, 취득가액은 3억 원이었음.
1. 세법상 검토 사항
소득세법상 부당행위계산부인 적용 여부와 상속세 및 증여세법상 과세여부를 검토해야 합니다.
2. 소득세법상 부당행위계산부인 적용 검토
2-1. 시가와 거래가액 차액 3억 원 해당 여부 : 2억 원으로 해당하지 않음
2-2. 시가와 5% 차이 해당 여부 : 시가와 거래가액이 차이가 5% 이내에 해당하려면 (5억 7천만 원 ~ 6억 3천만 원)이어야 하는데 4억 원으로 부당행위계산부인에 적용됩니다.
3. 아버지의 경우 양도소득세는 4억 원에서 3억 원을 뺀 1억원이 양도차익이 아니라 6억원에서 3억원을 뺀 3억원을 양도차익으로 신고하거나 추가 징수되어야 함.
4. 아들의 경우 증여세 해당여부
4-1. 시가가 6억 원의 경우 70%가 4억 2천만 원 이어야 하는데 4억 원에 거래하여 저가양수에 대한 증여세가 적용됩니다. 그러므로 아들이 받은 이익 2억 원에서 다음 중 적은 금액을 차감한 잔액에 대하여 과세합니다.
시가 30% ( 1억 8천만 원)와 3억 원 중 적은 금액 1억 8천만 원과 이익 2억 원을 뺀 2천만 원 증여세 과세대상입니다.
만약, 아버지로부터 10년간 증여받은 금액이 없다면 2천만 원은 증여공제로 산출세액은 없습니다.
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