부동산 매입 시 대부분 부동산 담보대출은 필수적 요소이며, 여기서 LTV, DTI 및 DSR 차이를 이해함으로써 내 집마련 또는 투자를 할 경우 금융권 담당자와 상담 시 조금이라도 유리한 선택을 할 수 있으며, 대출계산기 활용하기에서 대표적인 대출계산기인 카카오톡과 네이버 대출계산기를 소개하여 원활하게 활용할 수 있도록 도움을 드리고자 기술하겠습니다.
A. LTV, DTI 및 DSR 차이
1. LTV와 DTI · DSR의 차이는 LTV는 담보로 하는 자산의 가치를 기준으로 DTI · DSR는 대출자 (차주)의 연간소득을 기준으로 하며, DTI와 DSR의 차이는 DTI는 담보대출 외의 기타 부채의 이자를 적용하나 DSR은 기타 부채의 원리금 (원금 + 이자)을 적용합니다.
(1) LTV ( Loan-TO-Value ratio)는 일반적으로 부동산 담보인정비율이라 하며, 부동산 (자산) 가치에 대한 대출금의 비율이며 산출식은 대출금 / 부동산가치입니다.
부동산가치는 부동산의 매매가가 아닌 KB시세 또는 감정평가가액이며, 주택을 급매나 경매 로 취득 시 KB시세나 감정평가액 보다 낮을 경우는 매매가를 기준으로 합니다.
예를 들어 LTV가 50%라면 부동산시세의 50%를 대출이 가능하다는 의미입니다.
(2) DTI ( Debt To Income)는 총부채상환비율이라 하며, 대출자의 소득을 중심으로 대출규모를 정하는 것이며 산출식은 기존 DTI = (신규주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채 연간 이자상환액) / 연간소득금액, 신DTI = (모든 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채 연간 이자상환액) / 연간소득금액입니다.
DTI 산출식에서 기타 부채에는 신용대출, 마이너스 통장, 카드론, 자동차 할부 금융 등 주택담보대출 제외한 모든 대출을 의미하며, DTI에서는 기타 부채의 이자만을 적용한다는 것이 DSR과의 차이입니다.
신DTI의 경우 모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액을 적용한다는 점에서 기존의 DTI와 가장 큰 차이점이며, 부동산 계산기 앱을 통해 신DTI를 산출할 수 있습니다.
(3) DSR ( Debt Service Ratio)는 총부채원리금상환비율이라 하며, 대출자의 소득 대비 금융부채의 상환비율을 뜻하며 산출식은 (모든 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채연간 원리금 상환액) / 연간소득금액입니다.
(4) 2021년 차주단위 DSR을 도입하여 현재는 총대출액이 1억원을 초과한 경우 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 추가대출이 불가능한 차주대출 3단계를 시행하고 있습니다.
총 대출액 2억원 초과 시 DSR 규제···가계부채 관리 방안 Q&A
문화체육관광부 국민소통실에서 운영하는 대한민국 정부 정책뉴스포털.
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대출이자를 줄이는 꿀팁 7가지는 금리인하요구권, 대환대출, 프리워크아웃제도, 신용도 관리 방법, 서민금융 1332 활용, 대출이자 만기 시점 이용하기, 신규대출 시 은행 대출 상품 비교 후 이용
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B. 카카오톡 대출계산기 · 네이버 대출계산기 활용하기
1. 카카오톡 대출계산기 이용방법
카카오톡 대화창에서 #대출계산기 입력 후 검색 》 이자계산기 클릭 후 원하는 조건을 검색합니다.
카카오톡 대출계산기의 장점은 대화창을 통해 검색이 간단하고, 공유가 가능하여 실시간으로 대출하고자 하는 상품대한 의견을 같이 공유할 수 있습니다.
2. 네이버 대출계산기 이용방법
네이버 사이트에서 대출계산기 또는 주택담보대출계산기를 검색 》 대출클릭 》 원하는 조건 입력
3. 대출 상환방식의 특징
(1) 원리금균등분할상환방식
전체 대출기간에 걸쳐 원리금 (이자 + 원금) 동일한 대출방식으로 원리금이 고정되므로 대출자의 상환부담이 균등하며, 인플레이션으로 인하여 상환부담이 체감된다는 장점이 있으며, 원금균등분할상환보다 초기소득이 낮은 대출자에게 적합합니다.
(2) 원금균등분할상환방식
원금 매달 균등하게 상환하고, 이자는 감소한 원금 기준으로 매달 상환하는 방식으로, 원리금 (원금 + 이자)은 매월 감소합니다.
대출 초기에는 원리금균등상환방식보다 납입하는 원리금이 많으며, 일정기간 경과 후 원리금균등상환방식으로 전환되는 경우도 많으며, 장래 가계수입의 감소가 예상되는 중장년층 이상의 봉급생활자에게 유리한 방식입니다.
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