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부동산 임대업 부가가치세 과세표준, 세액계산 및 간주임대료

by 금빛이웃 2023. 3. 23.

 

 

 

부동산-임대업-부가가치세-과세표준,-세액계산-및-간주임대료

 

 

 

부동산 임대업 부가가치세 신고 시 전세금 또는 임대보증금을 받을 경우 금전 이외의 대가를 받은 것으로 보아 간주임대료를 계산한 금액을 포함한 과세표준, 세액계산을 하여 부가세 신고를 하여야 하며, 이번 글에서는 간주임대료 계산, 간주임대료를 합한 과세표준 및 세액계산 방법을 기술하고자 합니다.

 

A. 부동산 임대업의 부가가치세 신고 시 과세표준은 임대료, 간주임대료 그리고 관리비를 합한 금액입니다.

 

 1. 임대료는 해당 과세기간에 받을 임대료를 의미합니다.

 1-1. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 선불 또는 후불로 수령한 경우에는 해당 금액을 계약기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 공급가액으로 합니다.

과세표준 = 선불 또는 후불로 받은 금액 X 각 과세대상 기간의 월 수 / 계약기간의 월수

※ 이 경우 월수는 역력에 따라 계산하되, 개시일 속하는 달이 1월 미만이면 1월로 하고 종료일이 속하는 달이 1월 미만이면 이를 산입 하지 않습니다.

1-2. 임대사업자는 계약서상 월세지급일에 그 대가를 실제로 받았는지 여부와 관계없이 세금계산서를 발행하고, 해당 과세기간에 부가가치세를 신고 · 납부를 해야 합니다. 일정 기간이 경과한 후 월세의 전부 또는 일부가 회수불가능할 경우에는 대손처리하고 그 대손이 확정된 과세기간의 매출세액에서 차감합니다.

1-3. 직계비속이나 배우자 등 특수관계인에게 저가로 임대한 경우에는 당해 부동산 임대와 유사한 상황에서 당해 거주자가 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가액 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래한 가액이 있는 경우에는 그 가액으로 하고, 그러한 가액이 없는 경우에는 법인세법 시행령 제89조 규정을 준용합니다.

1-4.  자녀 또는 아내 등 특수관계자에게 무상으로 임대한 경우에는 임대용역의 공급으로 간주하여 공급한 임대의 시가를 과세표준으로 해서 부가가치세가 과세되며, 시가를 과세표준으로 하는 경우 정상적인 거래 시가와 낮은 대가와의 차액에 대해서 세금계산서 발급할 의무가 있습니다.

 

 

 

2. 전세금 또는 보증금에 대한 간주임대료는 월세 또는 임대료의 유무와는 관계없이 국세청장이 고시하는 정기예금 이자 (2023년 : 2.9%)의 상당액을 임대용역 제공에 대한 대가로 간주합니다. 

2-1. 간주임대료 (과세표준) = 당해기간의 전세금 또는 임대보증금 X 정기예금이자율 ( 2.9%) X 과세대상 일수 / 365 (윤년 : 366)

2-2. 간주임대료에 대한 세금계산서 발급의무는 없으며, 간주임대료를 계산한 금액을 과세표준 및 매출세액란의 기타란에 기재하여 신고합니다.

2-3. 임대사업자가 임대보증금 중 일부를 보증보험증권으로 받아 임대차계약을 체결한 경우에는 그 증권의 상당하는 금액은 간주임대료 계산 시 보증금에 포함하지 않습니다.

 

 

주택간주임대료 동영상

 

국세청

국세청

www.nts.go.kr

(출처 : 국세청 동영상 자료실)

 

공급자가 세금계산서 발행 거부 시 매입자 세금계산서 발행 방법 블로그

 

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2-4. 연체된 월세 또는 임차료를 보증금과 상계하는 경우는 상계한 금액을 제외한 보증금으로 간주임대료를 계산합니다.

 

3. 임대사업자가 부동산임대료와 당해 부동산을 관리해주는 대가로 받는 관리비 등을 구분하지 않고 영수하는 경우는 전체 금액에 대해서 부가가치세가 과세됩니다.

 3-1. 관리비 구분징수의 경우에는 청소비, 연료비 등 순수관리비는 부가가치세 과세대상이며, 임차인이 부담하여야 할 수도료, 전기료 등 공공요금을 단순히 징수해서 대리납부하는 경우는 과세대상이 아닙니다.

 3-2. 임차인이 부담하여야 할 전기료 등 공공요금을 임대업자 명의로 세금계산서를 발급받는 경우는 임대인은 세금계산서에 기재된 공급가액 범위 내에서 임차인의 사용분에 대해서 세금계산서를 발행해야 하며, 발급받은 임차인은 매입세액공제를 받을 수 있습니다.

 

사업자별 홈택스 부가가치세 신고방법 동영상

 

국세청

국세청

www.nts.go.kr

(출처 : 국세청 동영상 자료실)

 

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